Grünhof-Areal

Neues Grünhof-Areal schafft Wohnraum und Lebensqualität

Laut Hochrechnungen wird Zürich im Jahr 2040 eine Stadt mit 520 000 Einwohnern sein. Das wären rund 100 000 Einwohner mehr als heute. Das Bedürfnis, in der Stadt zu wohnen und zu arbeiten, bleibt ein Megatrend. Kurze Wege sind gefragt. Das heisst: Versorgung, Arbeit, Kultur und Freizeit am liebsten an einem Ort. Während die Einwohner von den 1960er- bis zu den 1990er-Jahren die Stadtflucht ergriffen, treibt es die Menschen seit der Jahrtausend­wende wieder stärker in den urbanen Raum.

Dafür braucht es Platz. Ein massgeblicher Beitrag dazu in einer gebauten Stadt heisst Verdichtung. Allreal ist sich dieser Anforderungen bewusst und internalisiert die verschiedenen Aspekte der Verdichtung in den eigenen Bauprojekten – von der baulichen Dichte über die Belegungs­dichte bis zur sozialen Dichte. Als Gesamtleister mit jahrzehnte­langer Erfahrung legt Allreal nicht nur Wert auf das Bauen hochwertiger Architektur, sondern möchte echte Lebens­qualität für Bewohner und Nachbar­schaft schaffen.

Mit dem Grünhof-Areal hat Allreal dringend benötigten Wohnraum an zentraler Lage realisiert, der einen Rahmen für gemeinschaftliche, soziale Nähe und Interaktion schafft.

Grünhof-Areal als Paradebeispiel für das Thema Verdichtung

Das Wachstum einer Stadt kennt zwei Richtungen: nach aussen oder nach innen. Nach aussen wächst sie, wenn an der Grenze ein weiteres Stück Stadt hinzuwächst. Der anhaltende Bodenverbrauch und die zunehmende Zersiedelung der Landschaft sind aktuelle Themen politischer, gesell­schaftlicher und fachlicher Diskussionen. Eine Antwort auf die zunehmende Zersiedelung bietet die Expansion nach innen – durch Höhe und Konzentration –, anders ausgedrückt: mittels Verdichtung nach innen.

Auch die Schweizer Stimm­bevölkerung bekannte sich klar zu einer Siedlungs­entwicklung nach innen und nahm 2014 die Revision des Raumplanungs­gesetzes an. Diese Entwicklung stellt Städte vor planerische Heraus­forderungen. Die Flächen in der Stadt sind beschränkt. Wie ist Verdichtung also möglich, ohne dass die städte­bauliche Qualität einerseits sowie die Lebensqualität der Einwohner andererseits leiden? Allreal sucht in den Eigen­entwicklungen nach ausgewogenen Lösungen. Die Frage ist nicht, ob Lebens­qualität trotz Verdichtung, sondern wie Lebens­qualität durch Verdichtung geschaffen werden kann. Das Grünhof-Areal zeigt exemplarisch auf, wie dies gelingen kann.

Neben der baulichen Verdichtung gibt es auch die soziale Verdichtung. Denn Verdichtung führt dazu, dass mehr Menschen näher beieinander wohnen, was wiederum eine höhere Interaktions­dichte zur Folge haben kann. Darin liegt viel Potenzial. Aus Sicht der Architektur sind es die Räume zwischen den Bauten, die die Lebens­qualität generieren: Freiräume, Flora und Fauna, Vielfalt und Diversität. Dies haben sich die Architekten von Max Dudler zum Prinzip gemacht. Eine gewisse Dichte an Menschen ist nämlich notwendig, damit Interaktion zustande kommt.

Grünhof – «Wohnen zwischen den Höfen»

Auf dem rund 7000 Quadratmeter grossen Grünhof-Areal im Zürcher Stadtkreis 4 entwickelte, plante und realisierte Allreal einen Neubau im Innenhof mit 80 Mietwohnungen sowie einen Ersatzneubau an der Badenerstrasse mit acht Mietwohnungen und 244 Quadratmetern Gewerbe- und Bürofläche.

Eine Sanierung der Innenhof-Liegen­schaften, welche zu Beginn des 19. Jahr­hunderts erstellt und bisher nur gewerblich genutzt wurden, hätte sich nicht gelohnt. Daher beauftragte Allreal im Jahr 2013 das renommierte Büro Max Dudler Architekten mit einer Bebauungs­studie für den Innenhof. Für den Ersatzneubau an der Badenerstrasse 131 führte Allreal einen Studienauftrag im Wettbewerbs­verfahren durch, aus dem Hauser Meier Architektinnen als Siegerin hervorging. Für die Sanierungen an der Badenerstrasse 119 und 123 wurden Arc Architekten direkt beauftragt.

Bei der Architektur wurde grosser Wert darauf gelegt, dass der Innenhof sowie die Liegen­schaften an der Köchli- und der Badener­strasse harmonisch in das Quartier eingebettet werden. Die geschickte Gliederung der Bebauung resultiert in einem Netz vielfältig angelegter Innenhöfe und verleiht dem Ort die Wirkung einer städtischen Oase. Die grünen, atmosphärischen Höfe bilden den gemein­schaftlichen Rahmen, der Individualität und urbane Gemeinschaft in einem Quartier vereint.

Grössen, Ausrichtungen und Grundrisse der Wohnungen sind in ihrer Vielfalt so angelegt, dass sie eine bunte Mischung an Bewohnern ins Quartier holen. Für die Fassade der Innenhof­neubauten wurde ein dunkler Wasser­strich­klinker verwendet.

Als Kontrapunkt zum Innenhof orientiert sich der prominent sichtbare Neubau an der Badenerstrasse 131 an der Gebäude­typologie des Blockrands zur Strassenseite. Die Fassaden­gestaltung kommt in einem warmen Sandton daher.

Im Zuge des Gesamtprojekts führte Allreal zudem eine hochwertige Sanierung von vier Bestands­liegenschaften entlang der Badenerstrasse/Grüngasse durch. Bei zwei dieser Liegen­schaften wurde nicht nur die Fassade instand gestellt, sondern auch eine komplette Innen­sanierung umgesetzt, teils mit einer Neuanordnung der Grundrisse sowie einer Aufstockung um eine weitere Wohnung.

Der enge Raum war beim gesamten Projekt die grösste Heraus­forderung. Alles Material musste über die schmale Zufahrt zwischen dem Heilsarmee-Gebäude und der Grüngasse 31 auf den Bauplatz gebracht werden. «Wie bringt man so viel Material auf so kleinen Raum? Wie bringt man das bestehende Material hinaus und das neue hinein? Das war mit eine der grössten Heraus­forderungen in der Realisation», sagt Christoph Koch, Bereichsleiter Spezialbau bei Allreal, und mit seinen Mitarbeitenden verantwortlich für den Bau des Projekts. «Für uns war klar, dass wir dafür ein sehr eng getaktetes Zeitmanagement einführen müssen.» Dieses Konzept wurde minutiös geplant und umgesetzt, was von allen Beteiligten hohe Disziplin erforderte.

«Wie bringt man so viel Material auf so kleinen Raum? Wie bringt man das bestehende Material hinaus und das neue hinein? Das war mit eine der grössten Heraus­forderungen in der Realisation.»

Christoph Koch,
Bereichsleiter Spezialbau

Allreal schafft Werte

Seit Frühjahr 2021 erstrahlt das Grünhof-Areal nach drei Jahren intensiver Bauphase in neuem Glanz. Durch die Neugestaltung des Areals wurde das Quartier aufgewertet und um einen modernen und gestalterischen Glanzpunkt ergänzt. Zudem entstanden über 11 000 Quadratmeter neuer Wohn- und Gewerberaum, die in der Stadt Zürich dringend benötigt werden. Der Innenhof bietet für die Bewohner eine Ruheoase inmitten des pulsierenden Kreis 4.

Seit Februar 2021 füllen nun Bewohner und Gewerbe­treibende das Areal mit Leben. Der Concept Store Street-Files öffnete seine Türen etwa im neu erstellten Ersatz­neubau an der Badenerstrasse 131 im März 2021. Die rund 150 Quadrat­meter grosse Ladenfläche begeistert die Kunden, und das Konzept, das besonderen Wert auf verantwortungs­volle Labels aus Skandinavien legt, passt ideal zur Immobilie. «Für uns ist die Location ein richtiger Glücksgriff. Unsere treusten Kunden stammen aus dem Quartier», so Shop Manager Alex Schwarz, der hier hinter dem Verkaufstresen steht.

«Für uns ist die Location ein richtiger Glücksgriff. Unsere treusten Kunden stammen aus dem Quartier.»

Alex Schwarz,
Shop Manager bei Street-Files

Ein paar Meter weiter vorn, in der neu sanierten Liegenschaft an der Badenerstrasse 123, hat Nikolas Kerl mit seinem Shop Slow Goods ein neues Zuhause gefunden. Slow Goods verkauft nachhaltige Produkte rund um das Thema Kulinarik. Als er eine Ladenfläche für seinen Shop suchte, war für ihn klar, dass es kein perfekt frisierter Neubau werden sollte, sondern eine Immobilie, die Nachhaltigkeit repräsentiert. «Wo findet man in Zürich noch solch schöne, neu aufgemachte Stadthäuser, in denen man sich die Miete leisten kann? Ich hatte richtig Glück, dass mein Ladenkonzept so perfekt mit der Immobilie überein­stimmt», freut sich Nikolas. «Beim Grünhof-Areal merkt man: Da hat man sich viel überlegt und grosse Mühe gegeben. Das spürt man, egal wohin man sich dreht.» Er und sein Team nutzen in den Pausen auch gern mal die Innenhöfe und finden hier einen Ort, um kurz abzuschalten.

«Wo findet man in Zürich noch solch schöne, neu aufge­machte Stadt­häuser? Ich hatte richtig Glück, dass mein Laden­konzept so perfekt mit der Immobilie überein­stimmt.»

Nikolas Kerl,
Besitzer Slow Goods

Ende Juni 2021 eröffnete Allreal offiziell das Areal und lud die Bewohnerinnen und Bewohner, aber auch die Gewerbe­treibenden zu einem Quartierfest ein. Mit der Feier wollte sich Allreal bei den Mietenden und Nachbarn auch für ihre Geduld während der Bauphase bedanken. Der Innenhof des Areals bot den perfekten Ort für das Fest. Einerseits fand das Projekt damit einen würdigen Abschluss und anderer­seits bot sich den Nachbarn die Möglichkeit, sich besser kennen­zu­lernen und die Innenhöfe zum Leben zu erwecken.

Catherine Godat ist vom Grundriss ihrer Eckwohnung im Erdgeschoss begeistert. Da die Wohnung fast 3 Meter hohe Decken hat, ist sie dank den vielen Fenstern unglaublich hell. «Meine Pflanzen lieben das viele Licht! Seit ich hier wohne wachsen sie wie verrückt.»

«Meine Pflanzen lieben das viele Licht! Seit ich hier wohne wachsen sie wie verrückt.»

Catherine Godat,
Mieterin

Susanne Kuster geniesst vor allem die Nähe zur Langstrasse: «Rund um uns herum steppt der Bär im Quartier und das ist toll. Gleichzeitig ist es gerade deshalb schön, in das etwas versteckte und vor allem ruhigere Grünhof-Areal einzutauchen. Hier fühlt man sich gleich zu Hause. Ein Feierabend­bier auf unserer Terrasse und dabei den Nachbarn auf den umliegenden Dach­terrassen zuprosten ist ein unvergleichliches Vergnügen!»

«Ein Feier­abend­bier auf unserer Terrasse und dabei den Nach­barn auf den um­liegenden Dach­terrassen zuprosten ist ein unver­gleichliches Vergnügen!»

Susanne Kuster,
Mieterin

Mit den neuen Wohn- und Gewerbe­flächen im Innenhof und im Ersatzneubau stärkt Allreal auch das Portfolio der Rendite­liegen­schaften; insbesondere der Wohnanteil konnte deutlich gesteigert werden. Da bis zu 100 Prozent des operativen Unter­nehmens­ergebnisses aus dem Geschäftsfeld Immobilien an die Aktionäre ausbezahlt werden, profitieren auch sie vom neuen Areal mit deutlich höheren Miet­erträgen als in der Vergangenheit.

Facts and Figures

Auf dem rund 7000 Quadratmeter grossen Grünhof-Areal im Zürcher Kreis 4 realisierte Allreal einen Neubau im Innenhof mit 80 Miet­wohnungen sowie einen Ersatz­neubau an der Badener­strasse mit acht Mietwohnungen und 245 Quadratmeter Gewerbe- und Bürofläche. Zusätzlich wurden zwei Bestands­liegenschaften mit 18 Wohnungen an der Badener­strasse saniert, bei zwei weiteren Liegen­schaften mit insgesamt elf Wohnungen wird die Fassade aufgefrischt. Durch die Neugestaltung des Areals entstanden 11 400 Quadratmeter neuer Wohn- und Arbeitsraum.

Das Projekt in Kürze
AdresseBadener-/Anker-/Köchlistrasse/Grüngasse, 8004 Zürich
BauherrschaftAllreal Office AG, Glattpark
Projekt­entwicklungAllreal General­unter­nehmung AG, Glattpark
Total­unternehmerAllreal General­unter­nehmung AG, Glattpark
ArchitekturMax Dudler Architekten, Hauser Meier Architektinnen, Arc Architekten, Zürich
Grundstücks­fläche7 088 m2
Nutzfläche8 022 m2
BaubewilligungJuni 2016
BaubeginnJuli 2018
FertigstellungNovember 2019 (Sanierung) / Frühling 2021 (Neubauten)
Investitions­volumenrund CHF 99 Mio.
Soll-Mietertrag
nach Fertig­stellung
rund CHF 5.6 Millionen