Projekt Spiserstrasse, Zürich Albisrieden

Von London inspiriert, in Zürich realisiert

Grosse Areale mit Entwicklungs­potenzial sind in den urbanen Zentren der Schweiz ein rares Gut. Als sich Allreal die Möglichkeit bot, ein solches Grundstück mitten in Zürich Albisrieden zu erwerben, war das Interesse entsprechend gross. Als Immobilien­unternehmen mit eigener General­unternehmung kann Allreal in solchen Fällen auf umfassende Kompetenzen zählen, die es in dieser Kombination und Grösse im Markt ansonsten nicht gibt.

Im November 2018 hat Allreal das rund 3’065 Quadratmeter grosse Areal an der Spiserstrasse 14–18 erworben. Dieses befindet sich in der Nähe des Sportplatzes Utogrund zwischen dem Stadion Letzigrund und dem Quartierkern von Albisrieden. Aufgrund dieser zentralen Lage ist das Gebiet sowohl mit dem öffentlichen als auch mit dem Individualverkehr optimal erschlossen. Aktuell befinden sich auf dem Grundstück drei Mehrfamilien­häuser aus den 1930er-Jahren.

Allreal erwarb die Parzellen von der Leutwyler Dienstleistungen AG, einer Stiftung, die sich für die Ausbildung junger Menschen engagiert. Weitere an das Areal angrenzende Parzellen sind weiterhin in ihrem Eigentum.

«Wir haben schon vor der Ausschreibung des Studien­wettbewerbs eine enge Zusammen­arbeit mit der Leutwyler Dienst­leistungen AG aufgebaut, mit dem Ziel, das bestmögliche Projekt zu realisieren.»

Stefan Dambacher,
Leiter Entwicklung und Mitglied der Gruppenleitung Allreal, Glattpark

Dringend benötigter Wohnraum dank besserer Ausnutzung

Aufgrund des Alters der Liegenschaften entsprechen die Bausubstanz, der ökologische Fussabdruck und die Ausstattung der bestehenden Mehrfamilien­häuser nicht mehr den heutigen Anforderungen. Zudem ist der Bedarf nach zusätzlichem Wohnraum in der Stadt Zürich unverändert hoch. Es war deshalb schnell klar, dass auf dem Grundstück ein Neubauprojekt entstehen soll, welches die Fläche in Anwendung der aktuellen Bau- und Zonenordnung viel besser ausnutzt. «Da Wohn­eigentum auf dem Markt unverändert stark nachgefragt ist, wird ein Teil der Wohnungen im Stockwerk­eigentum verkauft», erklärt Stefan Dambacher, Leiter Entwicklung und Mitglied der Gruppenleitung bei Allreal, die Absicht des Unternehmens.

Um ein städtebaulich und architektonisch hochwertiges Projekt zu realisieren, lancierte Allreal Anfang des Jahres 2020 einen Studienauftrag. Mit diesem Instrument lassen sich verschiedene Ideen für ein Areal generieren und von einer Fachjury beurteilen. Dadurch wird sichergestellt, dass ein hochwertiges Projekt entsteht. Es zeichnete sich ab, dass das Grundstück idealerweise gemeinsam mit dem angrenzenden Grund­eigentümer, der Leutwyler Dienst­leistungen AG, entwickelt wird. «Wir haben deshalb schon vor der Ausschreibung des Studien­wettbewerbs eine enge Zusammenarbeit mit Leutwyler aufgebaut, mit dem Ziel, das bestmögliche Projekt auf dem Areal zu realisieren.»

Architekturwettbewerb garantiert qualitativ hochwertiges Projekt

Zum gemeinsam durchgeführten Studien­auftrag waren fünf renommierte Architektur­büros eingeladen. «Bei der Auswahl der am Wettbewerb teilnehmenden Architektur­büros achten wir immer auf mehrere Faktoren», sagt Ursina Caprez, verantwortliche Projektleiterin in der Projekt­entwicklung. Zum einen ist die regionale Verankerung der Teilnehmer wichtig, da dadurch eine gewisse Identifikation mit dem Ort und dem Projekt gegeben sind. Andererseits wird so sicher­gestellt, dass die Kenntnisse der lokalen regulatorischen Gegeben­heiten vorhanden sind. «Und natürlich sind für uns ein hervorragendes Renommee und entsprechende Referenzen wichtig», so Caprez.

Die aus sieben Personen bestehende Fachjury unter der Leitung von Architekt Florian Zierer entschied sich im Juli 2020 einstimmig für das Projekt der ADP Architektur Design Planung AG aus Zürich und empfahl dieses zur Weiter­bearbeitung. Das Projekt zeichnet sich durch einen innovativen städte­baulichen Ansatz mit hohem Wieder­erkennungs­wert aus. Vorgesehen ist ein sieben­geschossiger Neubau mit 63 Eigentums­wohnungen und 43 Miet­wohnungen.

Das Siegerprojekt wird derzeit weiter ausgearbeitet. Die Überarbeitungs­phase ist essenziell für den weiteren Prozess. Im Zug dieser Weiter­entwicklung finden wichtige Diskussionen mit diversen am Projekt beteiligten Parteien wie dem Verkauf oder der Realisation statt. «Die Überarbeitung gibt dem Projekt den letzten Feinschliff und bildet die Grundlage für die Baueingabe», erklärt die Projektleiterin.

«Die aktuelle Situation mit der Anlieferung und Parkierung im nördlichen Hofteil erinnerte uns an die Londoner Mews: kleine Hofhaus­zeilen entlang von privaten Fahrwegen im rückwärtigen Bereich gross­bürgerlicher Reihen­häuser aus dem 18. Jahrhundert.»

Patrick Frauendorf,
Architekt und Mitinhaber ADP Architektur Design Planung AG, Zürich

Von London inspiriert, auf Zürich angewendet

«Die aktuelle Situation mit der Anlieferung und Parkierung im nördlichen Hofteil erinnerte uns an die Londoner Mews: kleine Hofhauszeilen entlang von privaten Fahrwegen im rückwärtigen Bereich gross­bürgerlicher Reihen­häuser aus dem 18. Jahrhundert», so Patrick Frauendorf, Architekt und Mitinhaber von ADP Architektur Design Planung.

Die ungünstige Orientierung zwang das Team von ADP jedoch, das städtebauliche Konzept der Mews um 180 Grad zu drehen und die Gebäude wie auch die Freiräume abzutauschen. Das Ergebnis ist eine dichte, urbane Überbauung, in der sämtliche Wohnungen sowohl von einem interessanten Ausblick wie auch einer guten Besonnung und einem attraktiven Aussenraum profitieren.

Der Neubau besteht im Wesentlichen aus zwei verschieden hohen, parallelen Gebäude­zeilen. Diese spannen einen gassen­artiger Raum auf, der an den Enden durch zwei Querbauten zu einem Hof geschlossen wird. Der Zeilenbau im Westen ist dreigeschossig und relativ schmal. Im Erdgeschoss schaffen sechs grosse Durchgänge eine Verbindung zwischen Innenhof und Spiserstrasse. Die östliche Zeile ist hingegen bis zu sieben Geschosse hoch und stellenweise fast 20 Meter tief.

Mit seinen vier grosszügigen, zentralen Treppen­häusern prägt dieser Hauptbau die organisatorische Struktur des ganzen Projekts. Im Schutz des kleinen Westriegels profitieren die Wohnungen in den unteren Geschossen des Hauptgebäudes von einer hohen Privatsphäre und einer wohnlichen Aussen­raum­gestaltung. In den Geschossen darüber geniessen die Bewohner einen schönen Weitblick und die angenehme Distanz zu den geplanten Industrie- und Wohnbauten auf der anderen Seite der Spiserstrasse.

Von der Entwicklung bis zum Verkauf

Allreal entwickelt und realisiert die Wohnungen nicht nur, sie wird sie auch mit eigenen Mitarbeitenden aus der Verkaufs­abteilung selber vermarkten. Das Unternehmen spielt hier die gesamte Kompetenz entlang des Wertschöpfungs­prozesses aus: von der Projekt­entwicklung über die Realisierung bis zur langfristig wertigen Immobilie.

Die Baueingabe für das Gesamtprojekt mit einem Investitions­volumen von CHF 75 Millionen erfolgt voraussichtlich Mitte 2021. Der Baubeginn der Eigentums­wohnungen ist – abhängig vom Bewilligungs­verfahren – für Ende 2022 geplant. Die ersten Bewohnerinnen und Bewohner ziehen dann Anfang 2025 ein.

Das Projekt in Kürze
BauherrschaftAllreal Generalunternehmung AG, Zürich / Leutwyler Dienst­leistungen AG, Zürich
Projekt­entwicklungAllreal General­unter­nehmung AG, Zürich
Total­unternehmerAllreal General­unter­nehmung AG, Zürich
ArchitekturADP Architektur Design Planung AG, Zürich
Gebäude­volumen40’368 m3
Grundstücks­fläche4’623 m2
Nutzfläche10’167 m2
BaueingabeMitte 2021 (geplant)
BaubeginnEnde 2022 (geplant)
FertigstellungAnfang 2025 (geplant)