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Im Geschäftsjahr 2021 hat Allreal ein Unternehmensergebnis erzielt, das deutlich über dem Vorjahr liegt. Mit der Übernahme mehrerer Gesellschaften in der Westschweiz baut das Immobilienunternehmen mit eigener Generalunternehmung die Geschäftsaktivitäten in der Westschweiz markant aus, verbessert das Risikoprofil und schafft damit einen zusätzlichen Treiber für ein stetiges und qualitatives Portfoliowachstum. Zudem präsentierte Allreal im vergangenen Jahr die neu erarbeitete Nachhaltigkeitsstrategie. Das Unternehmen fokussiert auf die Themenfelder, auf die es den grössten Einfluss hat, und setzt sich ambitionierte Ziele.
In der Berichtsperiode erzielte Allreal ein um 9.2 Prozent höheres Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt von CHF 182.6 Millionen (2020: CHF 167.2 Mio.). Erneut war das Ergebnis von Aufwertungsgewinnen auf den Anlageliegenschaften positiv beeinflusst.
Exklusive Neubewertungseffekt erwirtschaftete das Unternehmen ein erfreuliches operatives Unternehmensergebnis von CHF 133.3 Millionen (2020: CHF 124.7 Mio.). Die Steigerung um 6.9 Prozent resultierte insbesondere aus höheren Mieterträgen aufgrund des Portfoliowachstums und aus Gewinnen aus der Veräusserung von Entwicklungsliegenschaften in der Generalunternehmung.
Mit dem Ausbau der Geschäftsaktivitäten in der Westschweiz im Oktober 2021 hat Allreal einen wichtigen Meilenstein in der Unternehmensgeschichte erreicht. Das Unternehmen hat mit dem Zukauf von Anlageliegenschaften in der Höhe von CHF 486 Millionen den Wert des gesamten Immobilienportfolios erstmals auf deutlich über CHF 5 Milliarden ausgebaut. Gleichzeitig wurde damit eine geografisch breitere Diversifikation und eine Erhöhung des Wohnanteils erreicht.
Allreal akquirierte zudem ein äusserst attraktives Portfolio an Entwicklungsprojekten in den Kantonen Genf und Waadt mit einem potenziellen Investitionsvolumen von über CHF 700 Millionen. Die Projekte sichern das langfristige Wachstumspotenzial über mehrere Jahre und werden durch die ebenfalls übernommene Generalunternehmung Roof realisiert. Vom Ausbau der Geschäftsaktivitäten in der Westschweiz werden somit beide Geschäftsfelder profitieren.
«Mit der Übernahme mehrerer Gesellschaften in der Westschweiz baut das Immobilienunternehmen mit eigener Generalunternehmung die Geschäftsaktivitäten in der Westschweiz markant aus.»
In der Berichtsperiode entwickelte sich der Börsenkurs der Allreal-Aktie volatil, aber im Jahresvergleich seitwärts. Am Stichtag notierte die Aktie bei CHF 202.00 und damit kaum verändert gegenüber dem 31. Dezember 2020. Unter Berücksichtigung der im April 2021 erfolgten Ausschüttung von CHF 6.75 pro Aktie resultierte eine positive Gesamtperformance von 2.6 Prozent.
Angesichts der erfreulichen Gewinnsteigerung, dem Wachstumspotenzial aus der Expansion in die Westschweiz und der stabilen Geschäftsentwicklung beantragt der Verwaltungsrat der Generalversammlung vom 8. April 2022 eine um CHF 0.25 höhere Ausschüttung von CHF 7.00 pro Aktie. Diese setzt sich aus einer Dividende von CHF 3.50 pro Aktie und einer für Schweizer Privatanleger steuerfreien Auszahlung aus den Reserven aus Kapitaleinlagen von CHF 3.50 pro Aktie zusammen.
Im Geschäftsfeld Immobilien erzielte Allreal ein ausgezeichnetes Resultat. Mit dem Portfolioausbau in der Westschweiz erhöhte sich der Marktwert der Anlageliegenschaften auf CHF 5.11 Milliarden. Die neu ins Portfolio übernommenen Liegenschaften sind seit Mitte Oktober 2021 ertragswirksam und haben bis Ende Jahr bereits Mieterträge in der Höhe von CHF 2.2 Millionen generiert.
Erstmals über die vollen zwölf Monate einer Berichtsperiode trug eine im zweiten Halbjahr 2020 erworbene Büroliegenschaft in Wetzikon ZH zum Ertrag bei. Zusammen mit den in der Stadt Zürich realisierten und in die Vermietung übergebenen Eigenprojekten Grünhof-Areal und Hardstrasse 299/301 erhöhte sich der Mietertrag im Geschäftsjahr 2021 auf CHF 204.4 Millionen (2020: CHF 200.4 Mio.).
Die kumulierte Leerstandsquote verharrte mit 1.6 Prozent sowohl gegenüber dem Vorjahr als auch im direkten Marktvergleich auf sehr tiefem Niveau. Sie belegt die hohe Qualität des Immobilienportfolios. Dieses Resultat ist aber auch ein Leistungsausweis für ein umsichtig agierendes Portfoliomanagement in Kombination mit einer kundenfokussierten Bewirtschaftung. Die frühzeitige Verlängerung verschiedener für das Unternehmen wichtiger Mietverträge verspricht zusätzlich Sicherheit, dass die Leerstandsquote auch im kommenden Jahr keine grossen Veränderungen erfahren wird.
Der direkte Aufwand für die Renditeliegenschaften lag in der Berichtsperiode bei CHF 27.8 Millionen. Daraus resultierte eine Aufwandsquote von 13.6 Prozent. Die Nettorendite beträgt unter Einbezug des substanziellen Portfolioausbaus ansprechende 4.0 Prozent.
Aufgrund tieferer Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze, der unverändert tiefen Leerstandsquote sowie stabilen Zahlungsströmen aus dem Liegenschaftsgeschäft ergab sich eine Aufwertung des Gesamtportfolios um CHF 64.3 Millionen. Die durch den externen Liegenschaftenschätzer vorgenommene Neubewertung sowie die Veränderungen im Portfolio führten zu einem um rund 12.8 Prozent höheren Marktwert des Gesamtportfolios von CHF 5.11 Milliarden.
Im Geschäftsfeld Generalunternehmung erwirtschaftete Allreal einen deutlich über Vorjahr liegenden Erfolg aus Generalunternehmung von CHF 53.4 Millionen (2020: CHF 46.6 Mio.). Dabei hat der Erfolg aus Verkauf Entwicklung mit CHF 21.0 Millionen (2020: CHF 3.7 Mio.) das Resultat massgeblich beeinflusst. In der Sparte Realisation gestaltete sich der Geschäftsverlauf hingegen unverändert anspruchsvoll. Die Auswirkungen der Coronakrise machten sich teilweise erst mit Verzögerung in ineffizienten Bauprozessen und in der Folge mit steigendem Mehraufwand bemerkbar, was zu einer erheblichen Reduktion der Margen führte. Die Bruttomarge im Drittgeschäft lag bei 9.1 Prozent (2020: 12.0%).
In der Sparte Entwicklung betreut Allreal Eigen- und Drittprojekte bis zur Baueingabe in enger Zusammenarbeit mit der Sparte Realisation. Das bearbeitete potenzielle Bauvolumen liegt bei rund CHF 1.5 Milliarden. Damit nimmt die Sparte Entwicklung eine strategische Schlüsselposition innerhalb des Unternehmens ein, weil sie substanziell zum forcierten Wachstum der Anlageliegenschaften sowie der Auslastung der Sparte Realisation beiträgt.
Das von der Sparte Realisation abgewickelte Projektvolumen sank im Berichtsjahr um 5.6 Prozent auf CHF 343.2 Millionen. Davon entfielen 78.6 Prozent auf Dritt- und 21.4 Prozent auf Eigenprojekte.
Per Ende Jahr betrug der gesicherte Arbeitsvorrat rund CHF 694 Millionen, was einer Auslastung der vorhandenen Kapazitäten von rund zwei Jahren entspricht.
Das Geschäftsfeld erzielte im Geschäftsjahr 2021 ein erfreuliches Betriebsergebnis von CHF 20.9 Millionen (2020: CHF 10.6 Mio.).
Die Finanzverbindlichkeiten erhöhten sich per Stichtag im Vergleich zum Vorjahr um rund CHF 547 Millionen auf CHF 2.73 Milliarden. Per 31. Dezember 2021 notierte der durchschnittliche Zinssatz für Finanzverbindlichkeiten bei erneut rückläufigen 0.61 Prozent, und die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung lag bei eher tiefen 44 Monaten (31.12.2020: 49 Monate).
Im Geschäftsjahr 2021 begab Allreal eine 0.6%-Obligationenanleihe über CHF 250 Millionen und einer Laufzeit bis ins Jahr 2030. Damit hat das Unternehmen am Stichtag 49.4 Prozent der Finanzverbindlichkeiten über den Kapitalmarkt refinanziert. Auf Festhypotheken entfielen 27.9 Prozent und auf feste Vorschüsse 22.7 Prozent.
Das Konzerneigenkapital erhöhte sich auf CHF 2.56 Milliarden, was einem Eigenkapital pro Aktie (NAV) vor latenten Steuern von CHF 177.25 entspricht. Die Eigenkapitalquote lag per Ende Jahr bei 44.1 Prozent und das Net Gearing bei 103.7 Prozent. Damit verfügt das Unternehmen nach wie vor über eine beachtliche Verschuldungskapazität von rund CHF 1.2 Milliarden.
Mit der im Geschäftsjahr 2021 publizierten Nachhaltigkeitsstrategie hat Allreal einen wichtigen Schritt für den nachhaltigen Erfolg des Unternehmens gemacht. Die ESG-Strategie setzt ambitionierte Ziele. So soll bis spätestens im Jahr 2050 das Portfolio der Renditeliegenschaften die CO2-Neutralität im Betrieb erreichen und bis im Jahr 2030 der Anteil der fossilen Brennstoffe beim Energieverbrauch halbiert werden.
Bis Ende des Jahres 2022 stellt das Unternehmen deshalb die vollständige Verbrauchserfassung der Renditeliegenschaften sicher und erarbeitet individuelle Objektstrategien. Zudem wird das Unternehmen mit einem breit angelegten Ausbau der Photovoltaikanlagen und der Erneuerung von Gebäudeleitsystemen starten. Einen weiteren Beitrag zur Absenkung der Emissionen soll die aktive Steuerung des Nutzerverhaltens leisten.
Mit Blick auf die Tätigkeiten der Generalunternehmung setzt Allreal auf den konsequenten Einsatz von wiederverwendbaren Materialien. Bei Eigenprojekten soll so rasch als möglich der gesamte Lebenszyklus eines Materials berücksichtigt werden.
Angesichts des im historischen Vergleich anhaltend tiefen Zinsniveaus und der guten konjunkturellen Entwicklung sind die Aussichten für die Schweizer Immobilien- und Baubranche gut. Für das laufende Geschäftsjahr geht Allreal aufgrund des Portfoliowachstums in der Westschweiz von steigenden Liegenschaftserträgen und in der Folge auch einem höheren Gewinn im Geschäftsfeld Immobilien aus. Im Geschäftsfeld Generalunternehmung rechnet das Unternehmen mit einer Stabilisierung des Erfolgs aus Geschäftstätigkeit. Das bewährte Geschäftsmodell mit der Kombination Immobilien und Generalunternehmung hat somit Bestand.
Für das Geschäftsjahr 2022 erwartet Allreal deshalb ein operatives Unternehmensergebnis, das über dem Vorjahr liegen wird.
Der Verwaltungsrat und die Gruppenleitung danken den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren Beitrag zum Unternehmenserfolg und den Aktionärinnen und Aktionären für das entgegengebrachte Vertrauen.