Verwaltungsrat und Geschäfts­leitung zum Geschäfts­jahr 2021

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A Geschäftsgang 2021
B Nachhaltigkeit
C Geschäftsausbau Westschweiz
D Ausblick für das Geschäftsjahr 2022


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Allreal hat 2021 erneut ein sehr gutes Geschäftsjahr abgeschlossen. Was waren die Highlights?
Ralph-Thomas Honegger: Ich möchte insbesondere drei Highlights für das Geschäftsjahr 2021 hervorheben, die für die Entwicklung von Allreal zentral sind. Erstens, die Expansion in die Westschweiz mit der Mitte Oktober vollzogenen Übernahme mehrerer Immobilien­gesellschaften und einer General­unternehmung von der Immosynergies Holding in Genf. Zweitens, die Vorstellung der Nachhaltigkeits­strategie. Und drittens, die erfreuliche Entwicklung unseres Kerngeschäfts.

Wo Licht ist, ist auch Schatten. Welche Heraus­forderungen stellten sich im vergangenen Geschäftsjahr?
Ralph-Thomas Honegger: Der Schatten zeigte sich im voran­gegangenen Geschäftsjahr vor allem aufgrund von Corona. Die pandemie­bedingten Mietzins­ausfälle hielten sich glücklicher­weise in Grenzen. Die Pandemie war dennoch mit einigen Einschränkungen verbunden. Zwar konnten wir das operative Tages­geschäft friktionslos aus dem Homeoffice bewältigen. Das kollaborative Entwickeln von neuen Ideen gestaltete sich allerdings äusserst schwierig. Für den direkten Austausch bleiben Begegnungsorte unerlässlich. Sie lassen sich auch nur bedingt durch digitale Räume ersetzen. Die Coronakrise hat zudem das Total- und General­unter­nehmer­geschäft stark beeinflusst und den Struktur­wandel der Branche, der bereits zuvor eingesetzt hatte, nochmals beschleunigt.

Roger Herzog: Mit dem operativen Unternehmens­ergebnis von über CHF 130 Millionen hat Allreal 2021 in einem anspruchsvollen Umfeld wiederum ein hervor­ragendes Resultat erreicht, das klar über dem Vorjahr liegt. Das Neubewertungs­resultat fiel mit CHF 64 Millionen deutlich positiver aus, als wir es erwartet hatten. Die Mieteinnahmen sind im Vergleich zum Vorjahr bei den tiefen Leerständen, die wir halten konnten, um 2 Prozent gestiegen – auf rund CHF 204 Millionen. Dazu beigetragen haben verschiedene Bauprojekte, die im letzten Jahr aus der General­unternehmung in die Immobilien übertragen wurden. Dazu zählen zum Beispiel die Geschäfts­liegenschaft an der Hardstrasse 299/301 und das Wohlfahrts­gebäude, in dem wir uns momentan befinden. Oder das Grünhof-Areal in Zürich Aussersihl. Mich freut es besonders, dass wir es trotz der anspruchsvollen Zeit im letzten Jahr geschafft haben, mit einem wichtigen und prominenten Projekt fortzufahren: der Gesamtsanierung der Bellerivestrasse 36 in Zürich Riesbach. Das zeigt exemplarisch, wie Allreal funktioniert: Aus dem Bestand entwickeln wir Liegenschaften neu, bauen diese um und geben sie nach Fertigstellung zurück ins Portfolio. Das hat einen höheren Nutzen für den Kunden und schärft gleichzeitig das Ertragsprofil von Allreal.

Im November 2021 hat Allreal die neue Nachhaltigkeits­strategie vorgestellt. Was sind die wichtigsten Punkte?
Roger Herzog: Wir haben uns bei der Formulierung der Nachhaltigkeits­strategie ganz bewusst auf diejenigen Themen fokussiert, bei denen Allreal am meisten Einfluss nehmen kann. Unser Immobilien­portfolio steht hier klar im Vordergrund. Zudem haben wir uns gezielt auf Themenfelder beschränkt, in denen wir den grössten Hebel haben, um etwas zu bewirken. Kein Greenwashing, sondern möglichst viel Konkretes. In Bezug auf unsere Nachhaltigkeits­strategie haben wir eine klare Vision: Wir wollen bis spätestens 2050 mit dem Portfolio der Rendite­liegenschaften die CO2-Neutralität im Betrieb erreichen. Das ist sehr ambitioniert, aber machbar. Unser erklärtes Zwischenziel ist es, bis 2030 eine Halbierung der fossilen Brennstoffe beim Energie­verbrauch zu erreichen. Auch das ist machbar. Kurzfristig müssen wir jedoch die vollständige Verbrauchs­erfassung der Rendite­liegenschaften sicherstellen. Das ist das A und O für unsere zukünftigen Entscheidungen, damit wir wissen, wie unsere Häuser überhaupt funktionieren. Zusätzlich beginnt Allreal mit einem gross angelegten Ausbau von Photo­voltaik­anlagen. In den nächsten drei Jahren investieren wir rund CHF 7 Millionen in Photovoltaik­anlagen bei 36 Liegenschaften. Auch dies ist ein Beitrag, den wir im Bereich ESG leisten können. Damit wir den vorgesehenen Absenkpfad in Bezug auf CO2 einhalten können, werden wir aber Teil­kompen­sationen der CO2-Emissionen vornehmen müssen. Das heisst, wir werden CO2-Zertifikate zukaufen müssen. Unser erklärtes Ziel ist jedoch, diesen Beitrag so schnell wie möglich aus dem operativen Teil bestreiten zu können. Gleichzeitig machen wir uns Gedanken, wie wir unser Nutzer­verhalten besser steuern können. Dazu gehören «Green Lease»-Vereinbarungen, aber auch Über­legungen, wie wir finanzielle Anreize schaffen können, um nachhaltiges Verhalten seitens unserer Mieter zu fördern. An dieser Stelle braucht es auch die Förderung von Elektromobilität. Ganz wichtig im Hinblick auf unsere General­unter­nehmer­tätigkeit ist die intensive Auseinander­setzung mit der Nutzung wieder­verwend­barer Materialien, um den gesamten Lebenszyklus der Materialien sicherstellen zu können. Damit werden wir bei unseren eigenen Projekten so schnell wie möglich starten.

«Unser erklärtes Zwischen­ziel ist es, bis 2030 eine Halbierung der fossilen Brenn­stoffe beim Energie­verbrauch zu erreichen.»

Roger Herzog

Liegt der Fokus der neuen Strategie ausschliesslich auf dem Thema Ökologie?
Roger Herzog:Mit der neuen Strategie haben wir uns auch in den Bereichen Social und Governance ambitionierte und konkrete Ziele gesetzt. Um die verschiedenen ESG-Mass­nahmen innerhalb der Organisation effizient voranzubringen, war für uns klar, dass wir dies mit einem eigenen Nachhaltig­keitsteam machen müssen. Es reicht nicht, das zu delegieren. Wir brauchen dafür ein separates Team. Ab Mai 2022 wird es bei Allreal deshalb einen Leiter Nachhaltigkeit geben, der sein Team bis zum Jahresende aufbaut. Gemeinsam wird das Team die notwendige Schlagkraft entwickeln, um das Thema Nachhaltigkeit bei Allreal zu verorten. Er wird direkt an mich rapportieren. Damit ist das Thema auch wirklich auf der Stufe der Unter­nehmens­führung angekommen.

Ralph-Thomas Honegger: Für den Verwaltungsrat ist die kontinuierliche Weiter­entwicklung der Governance ein wichtiges Anliegen. Konkret haben wir zur stärkeren Betonung der lang­fristigen und auf Nachhaltigkeit ausgerichteten Geschäfts­tätigkeit bereits im abge­laufenen Geschäftsjahr die Vergütung der Gruppen­leitung auch von der Erreichung von ESG-Zielen abhängig gemacht. Im Rahmen seiner Mittelfrist­planung verfolgt der Verwaltungsrat zudem das Ziel, den Frauen­anteil zu erhöhen.

Ein Highlight aus dem vergangenen Geschäftsjahr 2021 war der Ausbau der Geschäfts­aktivitäten in der Westschweiz. Welche Vorteile verspricht sich Allreal von diesem Schritt?
Alain Paratte: In der Westschweiz haben wir mehrere Gesellschaften von der Immo­synergies Holding übernommen und konnten dadurch unser Bestands­portfolio der Renditeliegen­schaften um rund CHF 500 Millionen aufstocken. Zudem haben wir unsere geografische Diversifikation in der Westschweiz sowie unseren Nutzungsmix dank des höheren Wohnanteils des Portfolios zugunsten des Wohnens verbessert. Auch haben wir Entwicklungs­liegenschaften gekauft. Diese Projekt­pipeline wird es uns in den nächsten Jahren erlauben, einen guten Teil der Eigenprojekte abzudecken und diese Liegen­schaften ins Portfolio zu übernehmen. Dabei handelt es sich um 20 Entwicklungs­liegen­schaften, die ein Investitions­volumen von über CHF 700 Millionen generieren. Und nicht zuletzt haben wir mit der Roof SA eine hoch­professionelle General­unternehmung übernommen. Mit deren Baufach­kompetenz können wir unser Geschäfts­modell aus der Deutschschweiz auch in der Romandie ausrollen. Sprich: Wir können entwickeln, bauen und die fertigen Liegenschaften ins Bestands­portfolio übernehmen.

Roger Herzog: Gerade in der Romandie wird qualitativ hochstehender Wohnraum benötigt. Von dieser Nachfrage werden wir stark profitieren können. Vom Ausbau dieser Aktivitäten profitieren beide Geschäftsfelder – Immobilien wie auch General­unternehmung. Im Vordergrund stehen dabei die drei W: Wachstum, Wohnen und Westschweiz. Damit leisten wir einen Beitrag für alle unsere Anspruchs­gruppen.

«Bei der Integration der Westschweizer Tätigkeiten legen wir Wert darauf, dass eine hohe Selbständigkeit erhalten wird.»

Alain Paratte

Werden die verschiedenen Gesellschaften voll integriert oder bleiben die Unternehmen eigenständig?
Alain Paratte: Bei der Integration der Westschweizer Tätigkeiten legen wir Wert darauf, dass sie eine hohe Selbständigkeit behalten. Wir möchten das Wissen und das Netzwerk, das unsere Mitarbeitenden in Genf besitzen, nutzen. Sie sollen dabei weiterhin frei und möglichst flexibel arbeiten. Anfang Februar hat Anne-Marie Loeillet die Leitung der Allreal-Geschäfts­tätigkeiten in Genf übernommen. Sie wird die Integration weiter vorantreiben. Sie ist direkt unserem CEO Roger Herzog unterstellt. Da der Markt in der Romandie in vielen Bereichen anders funktioniert als in der Deutschschweiz, ist es besonders wichtig, dass wir über Planungs- und Ausführungs­kompetenzen direkt vor Ort verfügen. Unsere Mitarbei­tenden in Genf kennen den Markt am besten und sind sehr gut vernetzt.

Die wirtschaftlichen Aussichten sind grundsätzlich positiv und Allreal ist für die Zukunft gerüstet. Was erwarten Sie für das neue Geschäftsjahr 2022?
Roger Herzog: Die Aussichten für das Geschäftsjahr 2022 sind intakt. Bezüglich der Pandemie gehen wir von einer Normalisierung für die Wirtschaft und die Gesellschaft aus. Was der Immobilien- und der Bauwirtschaft hilft, sind die Tiefstzinsen. Wir gehen davon aus, dass die Zinsen tendenziell eher steigen als fallen, aber dies immer noch auf einem Niveau, welches die Attraktivität unserer Märkte nicht beeinträchtigt. Deshalb blicke ich dem Geschäftsjahr 2022 zuversichtlich entgegen. Im Bereich Wohnen dürfte die Nachfrage hoch bleiben, während sich das Wettbewerbs­umfeld im Büro­flächen­markt dynamisch zeigen wird. Ich gehe sowohl kurz- als auch mittelfristig davon aus, dass die Leerstände im Allreal-Portfolio auf sehr, sehr tiefem Niveau bleiben werden. Die Aussichten für die General­unter­nehmung bleiben indes anspruchsvoll, und die Unsicher­heiten über die weitere Entwicklung sind dement­sprechend grösser. Ich bin aber zuversichtlich, dass die Entwicklung in der General­unternehmung mit dem Baustart vieler neuer Eigenprojekte und dem hohen Arbeitsvorrat positiv verlaufen wird. Für Allreal im Speziellen steht 2022 die Integration und Weiter­entwicklung der Westschweizer Aktivitäten im Vordergrund. Das wird Management­kapazitäten binden – und das ist auch gut so, da wir damit Mehrwert für alle Anspruchs­gruppen schaffen. Für das Geschäftsjahr 2022 erwarte ich darum, dass unser operatives Geschäfts­ergebnis sogar höher ausfällt als 2021.

«Die Aussichten für das Geschäftsjahr 2022 sind intakt.»

Ralph-Thomas Honegger

Werden auch die Aktionärinnen und Aktionäre vom guten Ergebnis im Geschäftsjahr 2021 profitieren?
Ralph-Thomas Honegger:Aufgrund des guten Geschäftsverlaufs 2021 beantragt der Verwaltungsrat der General­versammlung vom 8. April 2022 eine im Vergleich zum Vorjahr höhere Ausschüttung von bisher CHF 6.75 auf CHF 7.00. Das entspricht einer attraktiven Barrendite von 3.5 Prozent bezogen auf den Jahresendkurs. Es freut mich ganz besonders, dass wir mit Anja Wyden Guelpa der General­versammlung am 8. April 2022 eine äusserst kompetente Frau aus der Romandie zur Wahl vorschlagen können. Sie wird das Gremium ideal ergänzen.