Ökologie

Allreal ist gemessen am Marktwert der Rendite­liegen­schaften die drittgrösste kotierte Immobilien­gesell­schaft der Schweiz. Mit den beiden Geschäfts­feldern Immobilien und General­unter­nehmung ist sich das Unter­nehmen seiner ökologischen Verantwortung bewusst. Eine nach­haltige Bauweise, etwa mit hoch­wertigen Baumaterialien oder dem Einsatz erneuer­barer Energie­träger, steht nur auf den ersten Blick im Wider­spruch zum Ziel, möglichst wirtschaftlich zu bauen. Mittel- und langfristig werden die höheren Gestehungs­kosten oftmals durch einen tieferen Betriebs­aufwand und eine längere Lebens­dauer des Bauwerks mehr als kompensiert.

Ein Schritt in die Zukunft

In der mehr als 20-jährigen Firmen­geschichte hat sich Allreal einen Namen als Wegbereiter bei der Entwicklung, Planung und Realisation von ökologisch beispielhaften Projekten erarbeitet. Mit der im Jahr 2021 neu erarbeiteten Nachhaltigkeits­strategie fokussiert sich das Unternehmen auf die Themen, auf die es den grössten Einfluss hat, und setzt sich ambitionierte Ziele. Bis spätestens im Jahr 2050 will Allreal die volle CO2-Neutralität über das gesamte Portfolio der Rendite­liegenschaften erreichen und bis im Jahr 2030 den Anteil fossiler Brennstoffe beim Energie­verbrauch halbieren. 

Um diese Ziele zu erreichen, setzt das Unternehmen verschiedene Massnahmen um. Dazu zählt unter anderem der breit angelegte Ausbau von Photovoltaik­anlagen (PV) bis 2024. Nach einer ersten Analyse eignen sich dafür rund 40 Rendite­liegenschaften mit einer gesamten Dachfläche von rund 63 000 Quadrat­metern.

Ein erstes Projekt wurde bereits im Jahr 2021 in Zürich initialisiert und diente dazu, im Bereich Gebäude­management von Allreal das Fachwissen im Bereich PV-Anlagen aufzubauen. Auf dem Dach der Liegenschaft an der Zoll-/Josef-/Klingenstrasse beim Zürcher Hauptbahnhof wurde eine Anlage mit einer installierten Leistung von 140 Kilowatt-Peak installiert. So sollen pro Jahr rund 120 000 Kilowatt­stunden Strom produziert werden. Aufgrund des Mietermix mit Gewerbe, Retail und Wohnen wird 90 Prozent des produzierten Stroms im Gebäude selbst verbraucht.

Im Hinblick auf den CO2-Absenkpfad wird Allreal bis Ende 2022 die vollständige Verbrauchs­erfassung der Rendite­liegenschaften sicherstellen und individuelle Objekt­strategien erarbeiten. Ebenfalls ab dem Jahr 2022 werden Teil­kompen­sationen der CO2-Emissionen vorgenommen.

Einen weiteren Beitrag zur Absenkung der Emissionen soll die aktive Steuerung des Nutzer­verhaltens leisten. Neben «Green Lease»-Verträgen gehören die Förderung der Elektro­mobilität und die Schaffung finanzieller Anreize zu den Massnahmen, die ein nachhaltiges Nutzer­verhalten bei den Mieterinnen und Mietern fördern sollen. Bis im ersten Halbjahr 2024 werden mindestens 20 Prozent der Garagen­parkplätze mit einer Elektro­lade­station ausgerüstet sein.

Mit Blick auf die Tätigkeiten der General­unternehmung setzt Allreal auf den konsequenten Einsatz von wieder­verwend­baren Materialien. Bei Eigen­projekten wird so rasch als möglich der gesamte Lebens­zyklus eines Materials berücksichtigt.

GRI 302-1, 302-2, 305-2

Energieverbrauch und CO2-Emissionen

Der Energie­verbrauch und der Ausstoss von Treibhaus­gasen können mit der Sanierung von Bausubstanz und Infrastruktur­anlagen der Rendite­liegenschaften reduziert werden. Ausserdem werden Anlagen möglichst energie­optimiert betrieben. Mit diesem Ansatz stellt Allreal sicher, dass den Personen innerhalb der vermieteten Flächen der entsprechende Komfort angeboten wird und die Gebäude gleichzeitig energie­effizient sind. Bei Neubau­projekten aus eigener Entwicklung setzt Allreal konsequent auf die Verwendung anspruchsvoller Standards wie zum Beispiel Minergie-P und den Einsatz zukunfts­weisender Technologien.

Für den Energieverbrauch von Immobilien gibt es drei wesentliche Treiber:

  • Umweltbedingungen
    Da ein wesentlicher Teil der Energie zur Beheizung der Gebäude benötigt wird, wirken sich die Umwelt­bedingungen in den Winter­monaten stark auf den Verbrauch aus. Veränderungen im Energie­verbrauch sind mehrheitlich direkt von den anfallenden Heizgrad­tagen abhängig.

  • Gebäudebetrieb und Nutzerverhalten
    Neben einem Grundsockel an Energieverbrauch ist primär die Personen­belegung einer Mietfläche verbrauchs­relevant. Diese lässt sich durch den Gebäude­eigentümer in der Regel nicht direkt beeinflussen.

  • Bausubstanz
    Die Gebäude und die dazugehörigen Infrastruktur­anlagen sind dem jeweiligen Erstellungs- oder Sanierungs­alter entsprechend ausgebaut. Neuere Gebäude weisen in der Regel einen tieferen spezifischen Energie­verbrauch aus als ältere Gebäude. Hier ist das Potenzial für die Reduktion des Energie­verbrauchs und der CO2-Emissionen am grössten. Durch gross­zyklische Sanierungen werden die Bausubstanz und die Infrastruktur­anlagen der Portfolio­liegenschaften laufend modernisiert und dem aktuellen Stand der Technik angepasst.

Der ausgewiesene Energie­verbrauch umfasst alle Rendite­liegenschaften, die im Geschäftsjahr per 31. Dezember im Eigentum von Allreal waren. Gebäude, welche in der Berichts­periode aufgrund von Total­sanierungen oder Umbauten nicht vermietet wurden, sind nicht enthalten. Werden in der Bilanzierungs­periode Liegen­schaften neu ins Portfolio der Rendite­liegenschaften aufgenommen, so werden diese erstmalig in der Energie­bilanz berücksichtigt, wenn Verbrauchs­daten einer ganzen Abrechnungs­periode vorliegen. Es kann somit sein, dass die Anzahl der energetisch ausgewerteten Liegen­schaften kleiner ist, als die im Geschäfts­bericht ausgewiesene Anzahl der Liegen­schaften. Dies betrifft in dieser Berichtsperiode insbesondere die Liegen­schaften, welche per 15. Oktober 2021 mit der Akquisition mehrerer Gesell­schaften in der Westschweiz in das Portfolio der Rendite­liegenschaften von Allreal aufgenommen wurden.

Im Geschäftsjahr 2021 handelt es sich um 21 Wohn- und 40 Geschäfts­liegenschaften mit insgesamt 784 928 Quadratmeter vermietbarer Fläche. Das sind je eine Wohn­liegenschaft und eine Geschäfts­liegenschaft mit total 16 235 Quadrat­metern mehr als im Vorjahr. 

Der Gesamtenergieverbrauch stieg um 9.9 Prozent auf total 72.61 Gigawatt­stunden. Die Energie­intensität lag 2021 bei 99.0 KWh/m², im Vorjahr waren es 90.0 KWh/m². Hauptgrund dafür ist hauptsächlich die Winterperiode, die zu einer um 24 Prozent höheren Anzahl Heizgradtage gegenüber dem Vorjahr geführt hat.

Der Energie­verbrauch enthält folgende Komponenten:

  • Primärenergiebedarf zur Raumheizung sowie elektrische Energie für Wärme­pumpen­anlagen

  • elektrische Energie der Allgemein­flächen und allgemeinen Infrastruktur­anlagen wie Treppen­häuser, Korridore, Lifte, Kälteerzeugungs­anlagen oder Lüftungs­anlagen

Nicht berücksichtigt ist der Bezug elektrischer Energie innerhalb der vermieteten Flächen. Diese Energie wird von den Mietern direkt bei einem Lieferanten bezogen.

Seit der Berichtsperiode 2020 erhebt Allreal zusätzlich die Qualität der zugekauften elektrischen Energie. Der Anteil von in der Schweiz produziertem Strom aus Wasserkraft betrug im Berichtsjahr rund 99.9 Prozent oder 14 785 408 Kilowatt­stunden. Die restlichen 0.1 Prozent verteilen sich auf Strom aus Photovoltaik, Abfall­verbrennung oder Kernenergie.

Die Erfassung des Energie­verbrauchs und der CO2-Emissionen erfolgt nach der Empfehlung «Ökobilanz­daten im Baubereich 2009/1:2016» von KBOB/eco-bau/IPB. Darin sind für die unter­schiedlichen Energie­träger wie Erdgas, Heizöl, Fernwärme oder Strom Kennwerte definiert, die sowohl die Energie­gewinnung wie auch die Verteilung und Bereit­stellung berücksichtigen.
 

Total 61 Wohn- und Geschäfts­liegen­schaften mit insgesamt 784 928 m2 vermietbarer Fläche.

Total 61 Wohn- und Geschäfts­liegen­schaften mit insgesamt 784 928 m2 vermietbarer Fläche.

Sämtliche Energieträger für die Versorgung der Gebäude im Portfolio von Allreal werden zugekauft. Allreal besitzt und betreibt keine eigenen Energie­erzeugungs­anlagen wie etwa Block­heizkraft­werke und verursacht daher keine direkten Treibhaus­gas (THG)-Emissionen.

Die indirekten energiebedingten THG-Emissionen beziehen sich ausschliesslich auf den Ausstoss von Kohlendioxid (CO2). Weitere für den Treibhaus­effekt relevante Gase werden nicht bilanziert.

Die Menge an CO2-Emissionen wird aufgrund der Energieträger und der zugewiesenen Kennwerte als CO2-Äquivalent berechnet. Die Bilanzierung und Kennwert­bildung erfolgt analog zum bilanzierten Energieverbrauch.

Da ausser CO2 keine weiteren relevanten Gase ausgeschieden werden, entfällt die Betrachtung des globalen Erwärmungs­potenzials (Global Warming Potential GWP) und dessen Auswirkungen über den Zeitraum von 100 Jahren. Die Bilanzierung erfolgt ausschliesslich über das betrachtete Portfolio von Allreal und enthält keine gehandelten THG-Emissionen und keine sonstigen indirekten THG-Emissionen.

Indirekte energiebedingte Treibhausgas-Emissionen

in t CO2-Äquivalent

9562

Indirekte energiebedingte Treibhausgas-Emissionen

in kg CO2-Äquivalent/m2 vermietbare Fläche

12.2