Reporting
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Im Geschäftsjahr 2022 hat Allreal in einem herausfordernden Umfeld ein operatives Rekordergebnis erzielt. Der Gesamtmarkt war geprägt von geopolitischen Veränderungen und deren Auswirkungen auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit anziehenden Inflationsraten und steigenden Zinsen. Gleichzeitig waren die Nachwirkungen aus der Coronakrise weiterhin spürbar, was sich in einer Verknappung verschiedener Materialien und Produkte manifestierte. Durch die Indexierung der Geschäftsmieterträge und die Koppelung der Wohnungsmieten an den Referenzzinssatz bietet das Portfolio der Renditeliegenschaften allerdings einen attraktiven Inflationsschutz.
Im Bereich Nachhaltigkeit hat Allreal erste Massnahmen zur Erreichung der gesetzten Ziele im Rahmen ihrer ESG-Strategie umgesetzt. Als Immobiliengesellschaft mit eigener Generalunternehmung wird Allreal unter anderem den Anteil der fossilen Brennstoffe beim Energieverbrauch bis im Jahr 2030 halbieren und bis spätestens im Jahr 2050 mit dem Portfolio der Renditeliegenschaften CO2-neutral sein. In der Berichtsperiode hat das Unternehmen dazu den CO2-Absenkpfad definiert und nach Überprüfung verschiedener Standards die Berichterstattung nach dem Regelwerk der Global Reporting Initiative (GRI) bestätigt. Ab dem Geschäftsjahr 2023 wird der Nachhaltigkeitsbericht zudem durch eine externe Stelle geprüft.
In der Berichtsperiode erzielte Allreal ein operatives Unternehmensergebnis von CHF 142.9 Millionen, was deutlich über dem Resultat des Vorjahres liegt (2021: CHF 133.3 Mio.) und einen neuen Rekord darstellt. Die Steigerung um 7.2 Prozent resultierte im Wesentlichen aufgrund von höheren Mieterträgen im Geschäftsfeld Immobilien, einem anhaltend tiefen Finanzaufwand und positiven Einmaleffekten im Steueraufwand.
Inklusive des Neubewertungseffekts resultierte im Vergleich zum Vorjahr hingegen ein tieferes Unternehmensergebnis von CHF 154.7 Millionen (2021: CHF 182.6 Mio.). Grund dafür sind die mit CHF 16.5 Millionen geringer ausgefallenen Aufwertungsgewinne auf den Anlageliegenschaften im Vergleich zum Vorjahr (2021: CHF 64.3 Mio.).
«In der Berichtsperiode erzielte Allreal ein operatives Unternehmensergebnis von CHF 142.9 Millionen, was deutlich über dem Resultat des Vorjahres liegt und einen neuen Rekord darstellt.»
In einem insgesamt negativen Börsenumfeld entwickelte sich der Kurs der Allreal-Aktie enttäuschend. Per Stichtag notierte die Allreal-Aktie bei CHF 150.40, was im Vergleich zum Schlusskurs vom 31. Dezember 2021 einem Kursrückgang von –25.5 Prozent entspricht. Unter Einbezug der im April 2022 erfolgten Ausschüttung von CHF 7.00 pro Aktie ergibt sich eine negative Gesamtperformance von 22.0 Prozent pro Aktie.
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 21. April 2023 eine gegenüber dem Vorjahr unveränderte Ausschüttung von CHF 7.00 pro Aktie. Diese setzt sich aus einer ordentlichen Dividende von CHF 3.50 pro Aktie und einer für Schweizer Privatanleger steuerfreien Auszahlung von den Reserven aus Kapitaleinlagen von CHF 3.50 pro Aktie zusammen.
Im Geschäftsfeld Immobilien steigerte Allreal die Mieterträge gegenüber dem Vorjahr um 4.8 Prozent auf CHF 214.2 Millionen (2021: CHF 204.4 Mio.). Das deutliche Ertragswachstum ist auf den Ausbau des Portfolios der Renditeliegenschaften in der Westschweiz und die unverändert tiefen Leerstände zurückzuführen.
Die kumulierte Leerstandsquote verharrte mit 1.6 Prozent auf der Höhe der Vorjahre und liegt damit auch im Branchenvergleich weiterhin auf einem sehr tiefen Niveau. Die niedrige Leerstandsquote wirkte sich auch positiv auf die Nettorendite aus, die bei ansehnlichen 3.8 Prozent lag. Bereits im Vorjahr hatte Allreal das Fälligkeitsprofil der Geschäftsmietverträge deutlich verbessert. Die intensiven Bestrebungen, weitere Verträge frühzeitig zu verlängern, setzt das Unternehmen unverändert fort.
Der direkte Aufwand für die Renditeliegenschaften entwickelte sich in der Berichtsperiode stabil und lag mit CHF 27.4 Millionen nur leicht unter dem Vorjahreswert. Die Aufwandsquote lag bei 12.8 Prozent. Per Ende Dezember 2022 hat das Unternehmen aufgrund von ESG-Überlegungen und fehlendem Wertsteigerungspotenzial zwei Wohnliegenschaften in Basel für CHF 62.5 Millionen veräussert, was rund 2.6 Prozent über Marktwert ist.
Trotz einer bedeutenden Erhöhung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze um durchschnittlich rund 40 Basispunkte resultierte aus der Bewertung der Anlageliegenschaften durch den externen Liegenschaftenschätzer eine Nettoaufwertung vor Steuern von CHF 16.5 Millionen. Der Marktwert des Gesamtportfolios bewegte sich mit insgesamt CHF 5.10 Milliarden auf Vorjahresniveau (31.12.2021: CHF 5.11 Mia.).
Im Geschäftsfeld Generalunternehmung erzielte Allreal einen leicht höheren Erfolg aus Generalunternehmung von CHF 54.6 Millionen (2021: CHF 53.4 Mio.). Dabei profitierte das Unternehmen wie bereits im Vorjahr von Einmaleffekten aus dem Verkauf von Entwicklungsreserven bei einer gleichzeitigen Verbesserung der Profitabilität im Drittgeschäft.
Die Sparte Realisation hat trotz anspruchsvoller Marktverhältnisse mit Lieferengpässen bei verschiedenen Baumaterialien und steigenden Produktionskosten die Bruttomarge für Drittprojekte mit 11.0 Prozent im Vergleich zum Vorjahr eindrucksvoll verbessert (2021: 9.1%). Das von der Generalunternehmung abgewickelte Projektvolumen lag im Berichtsjahr bei CHF 319.6 Millionen (2021: CHF 343.2 Mio.). Davon entfielen 22.4 Prozent auf Eigenprojekte.
Per Ende Jahr betrug der gesicherte Arbeitsvorrat CHF 611 Millionen, was einer Auslastung der vorhandenen Kapazitäten für rund zwei Jahre entspricht.
In der Romandie hat das Unternehmen mehrere Neubauprojekte erfolgreich abgeschlossen, etwa zwei Wohnbauprojekte in Veyrier GE und in Meyrin GE oder der Innenausbau der eigenen Geschäftsliegenschaft in Plan-les-Ouates GE, wo sich seit Anfang Juli 2022 auch die neuen Räumlichkeiten für die Westschweizer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter von Allreal befinden.
In der Sparte Entwicklung führte Allreal in der Berichtsperiode erfolgreich mehrere Studienwettbewerbe durch, um verschiedene Eigenprojekte zur Realisierung von Wohneigentum oder für das Immobilienportfolio voranzutreiben.
Insgesamt liegt das potenzielle Investitionsvolumen für diese Eigenprojekte bei über CHF 2.0 Milliarden. In Abhängigkeit einer soliden Finanzierung kann Allreal langfristig die Freisetzung dieses Potenzials selber steuern. Entsprechend hat die eigene Entwicklung eine strategische Schlüsselrolle für das weitere Wachstum der Anlageliegenschaften inne und trägt so verstärkt zur Auslastung der Sparte Realisation durch Eigenprojekte bei, die so wiederum weniger vom Drittmarkt abhängig ist.
Allreal finanziert bis zu zwei Drittel der Finanzverbindlichkeiten über den Kapitalmarkt. Angesichts der hohen Volatilität des Kapitalmarkts wurde in der Berichtsperiode auf eine zusätzliche Inanspruchnahme verzichtet.
Per Stichtag reduzierten sich die Finanzverbindlichkeiten im Vergleich zum Vorjahr um CHF 116.2 Millionen auf CHF 2.61 Milliarden (31.12.2021: CHF 2.73 Mia.). Davon entfielen 50.9 Prozent auf Obligationenanleihen, 21.0 Prozent auf Festhypotheken und 28.1 Prozent auf feste Vorschüsse.
Der durchschnittliche Zinssatz für Finanzverbindlichkeiten lag per 31. Dezember 2022 bei tiefen 0.86 Prozent. Die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung betrug 37 Monate (31.12.2021: 44 Monate).
Mit dem Abbau der Nettofinanzschulden gelang auch eine deutliche Stärkung der Beleihungs- und der Eigenkapitalquote, womit das unverändert stabile finanzielle Fundament von Allreal bestätigt wird.
Das Konzerneigenkapital erhöhte sich auf CHF 2.60 Milliarden, was einem Eigenkapital pro Aktie (NAV) vor latenten Steuern von CHF 179.75 entspricht. Die Eigenkapitalquote lag per 31. Dezember 2022 bei 45.6 Prozent, das Net Gearing bei 99.9 Prozent und der Zinsdeckungsfaktor bei 11.5 (31.12.2021: 44.1% / 103.7% / 12.9).
Trotz der veränderten Rahmenbedingungen bleiben die Aussichten für die Schweizer Immobilien- und Bauindustrie insgesamt gut. Die Nachfrage bleibt hoch, insbesondere nach attraktivem Wohnraum an städtischen Lagen sowie nach Geschäftsflächen in den Zentren der grossen Wirtschaftsstandorte. Im Bausektor ist in Bezug auf die Verfügbarkeit von Materialien und die Preissituation am Einkaufsmarkt mit einer leichten Entspannung zu rechnen.
Dem gegenüber stehen die Auswirkungen des gestiegenen Zinsniveaus, das einerseits die Finanzierungkosten erhöht und andererseits zu einer Abkühlung bei der Bautätigkeit in der Schweiz führen wird.
Im Geschäftsfeld Immobilien wird Allreal aufgrund steigender Mieterträge ein operatives Betriebsergebnis (EBIT) auf Vorjahreshöhe erzielen. Die Generalunternehmung dürfte trotz ansteigender Honorare und Gewinne aus Bautätigkeit ein tieferes Resultat erzielen, da aufgrund der Zyklizität bei der Erfassung von Verkaufsgewinnen im Geschäftsjahr 2023 diese geringer ausfallen werden.
Mit einem spürbar höheren Nettofinanzaufwand und dem Wegfall positiver Einmaleffekte im Steuerbereich sind deshalb Auswirkungen auf das operative Unternehmensergebnis absehbar.
Für das Geschäftsjahr 2023 erwartet Allreal deshalb ein operatives Unternehmensergebnis, das unter dem Vorjahr ausfallen wird.
Der Verwaltungsrat und die Gruppenleitung bedanken sich bei den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren Beitrag zum Rekordergebnis und bei den Aktionärinnen und Aktionären für das entgegengebrachte Vertrauen.