Ökologie

Allreal ist ge­messen am Markt­wert der Rendite­liegen­schaften die dritt­grösste kotierte Im­mobilien­gesellschaft der Schweiz. Mit den beiden Geschäfts­feldern Im­mobilien und General­unter­nehmung ist sich das Unter­nehmen seiner öko­logischen Ver­antwortung bewusst. Eine nach­haltige Bau­weise, etwa mit hoch­wertigen Bau­materialien oder dem Ein­satz er­neuer­barer Energie­träger, steht nur auf den ersten Blick im Wider­spruch zum Ziel, möglichst wirt­schaftlich zu bauen. Mittel- und lang­fristig werden die höheren Gestehungs­kosten oftmals durch einen tieferen Betriebs­aufwand und eine längere Lebens­dauer des Bau­werks mehr als kompensiert.

Erste Meilensteine erreicht

In der mehr als 20‑jährigen Firmen­ge­schichte hat sich Allreal einen Namen als Weg­bereiter bei der Ent­wicklung, Planung und Realisation von ökologisch bei­spiel­haften Projekten erarbeitet. Mit der im Jahr 2021 erarbeiteten Nach­haltig­keits­strategie fokussiert das Unter­nehmen auf die Themen, auf die es den grössten Einfluss hat, und setzt sich ambitionierte Ziele. Bis spätestens im Jahr 2050 will Allreal die volle CO2‑Neutralität über das gesamte Portfolio der Rendite­liegen­schaften erreichen und bis im Jahr 2030 den Anteil fossiler Brenn­stoffe beim Energie­ver­brauch halbieren. 

Um diese Ziele zu erreichen, setzt das Unter­nehmen ver­schiedene Mass­nahmen um. Dazu zählt unter anderem der breit an­ge­legte Aus­bau von Photo­voltaikanlagen bis ins Jahr 2024. Im Jahr 2022 wurden auf den Dächern von drei Rendite­liegen­schaften An­lagen mit einer Leistung von insgesamt 640 Kilowatt‑Peak installiert. Liefer­eng­pässe bei Photo­voltaik­modulen und System­kom­ponenten sowie ein Mangel an Fach­kräften für die Montage ver­hinderten den Aus­bau im ur­sprünglich vor­ge­sehenen Um­fang und werden deshalb erst im Folge­jahr realisiert.

Einen weiteren Bei­trag zur Senkung der Emis­sionen soll die aktive Steuerung des Nutzer­ver­haltens leisten. So gehört die Förderung der Elektro­mobilität und die Schaffung finanzieller An­reize zu den Mass­nahmen, die ein nach­haltiges Nutzer­verhalten bei den Mieterinnen und Mietern fördern sollen. Allreal hat sich zum Ziel gesetzt, dass bis im ersten Halb­jahr 2024 mindestens 20 Prozent der Garagen­park­plätze im Port­folio der Rendite­liegen­schaften mit einer Elektro­lade­station aus­ge­rüstet werden. Mit dem Ein­bau von 703 Lade­stationen in ins­ge­samt 42 Liegen­schaften wurde dieses Ziel bereits vorzeitig im Jahr 2022 voll­um­fänglich erreicht. Mit im Konkurrenz­vergleich tiefen Mehr­kosten für die Miete der Lade­infra­struktur und der Tat­sache, dass diese auch anfallen, wenn die Lade­station nicht genutzt wird, sollen die Miet­enden bewusst zum Um­stieg auf E‑Mobilität motiviert werden.

Darüber hinaus hat Allreal zur Gewinnung von Erkennt­nissen des Nutzer­verhaltens im November 2022 in Zusammen­arbeit mit dem Elektrizitäts­werk der Stadt Zürich, EWZ, im Toni‑Areal erstmals eine Infor­mations­ver­anstaltung zur Sensibilisierung der Miet­enden für Energie­fragen durch­geführt. Die Ver­anstaltung hatte das Ziel, die Wohnungs­mieter zum Energie­sparen zu animieren.

CO2-Absenkpfad

Im Hin­blick auf den CO2‑Absenkpfad wird Allreal bis Ende 2023 die voll­ständige Ver­brauchs­erfassung der Rendite­liegen­schaften sicher­stellen. Gleich­zeitig werden individuelle Objekt­strategien erarbeitet, um das öko­logi­sche und das öko­nomi­sche Potenzial aller Liegen­schaften zu eruieren. Durch Sanier­ungen werden die Bau­sub­stanz und die Infra­struktur­anlagen der Rendite­liegen­schaften laufend dem aktuellen Stand der Technik an­ge­passt und die Heizungs­systeme weg von fossilen Energie­trägern hin zu er­neuer­baren Energien gebracht.

Der Ab­senk­pfad sieht vor, den aus­ge­wiesenen An­teil fossiler Energie­träger von rund 64 Prozent (Rendite­liegen­schaften in der Deutsch­schweiz, Stand 31.12.2021) bis ins Jahr 2030 um die Hälfte auf 32 Prozent zu senken. Der aktuelle Pfad sieht dieses Ziel mit 33 Prozent noch nicht ganz er­reicht und wird deshalb weitere Mass­nahmen des Unter­nehmens erfordern. Um die Ab­senk­leistung zu erreichen, sind wert­ver­mehrende Investitionen in Höhe von mindestens CHF 60 Millionen bis ins Jahr 2030 geplant. Wichtigster An­satz­punkt, um die Anteile fossiler Energie­träger darüber hinaus bis ins Jahr 2050 weiter senken zu können, wird die Dekarbonisierung der Fern­wärme­netze sein.

Allreal kom­pensiert die CO2‑Emissionen teil­weise. Im Jahr 2022 wurden rund 8000 Tonnen CO2 durch nach an­er­kannten Stand­ards wie Gold‑Standard oder VSC zertifizierte Klima­kompen­sations­projekte in Europa und Afrika kom­pen­siert und dafür rund CHF 88 000 auf­ge­wendet. Ab 2023 wird eine genauere Be­rechnung der betrieblichen CO2‑Emissionen nach GHG‑Proto­koll erfolgen und die Menge der Kom­pen­sations­zertifikate an­ge­passt.

GRI 302-1, 302-3, 305-2

Energieverbrauch und CO2-Emissionen

Der Energie­ve­rbrauch und der Aus­stoss von Treib­haus­gasen können mit der Sanierung von Bau­sub­stanz und von Infra­struktur­an­lagen der Ren­dite­liegen­schaften re­duziert werden. Ausser­dem werden An­lagen möglichst energie­optimiert be­trieben. Mit diesem An­satz stellt Allreal sicher, dass den Personen inner­halb der ver­mieteten Flächen der ent­sprechende Kom­fort an­ge­boten wird und die Ge­bäude gleich­zeitig energie­effizient sind. Bei Neu­bau­projekten aus eigener Ent­wicklung setzt Allreal konsequent auf die Ver­wendung an­spruchs­voller Stand­ards und den Ein­satz zu­kunfts­weisender Technologien.

Für den Energieverbrauch von Immobilien gibt es drei wesentliche Treiber:

  • Umweltbedingungen
    Da ein wesentlicher Teil der Energie zur Beheizung der Gebäude benötigt wird, wirken sich die Umwelt­bedingungen in den Winter­monaten stark auf den Verbrauch aus. Ver­ände­rungen im Energie­verbrauch sind mehr­heitlich direkt von den an­fallenden Heizgrad­tagen abhängig.

  • Gebäudebetrieb und Nutzerverhalten
    Neben einem Grundsockel an Energieverbrauch ist primär die Personen­belegung einer Mietfläche verbrauchs­relevant. Diese lässt sich durch den Gebäude­eigentümer in der Regel nicht direkt beeinflussen.

  • Bausubstanz
    Die Gebäude und die dazugehörigen Infrastruktur­anlagen sind dem jeweiligen Erstellungs- oder Sanierungs­alter entsprechend ausgebaut. Neuere Gebäude weisen in der Regel einen tieferen spezifischen Energie­verbrauch aus als ältere Gebäude. Hier ist das Potenzial für die Reduktion des Energieverbrauchs und der CO2‑Emissionen am grössten.

Der aus­ge­wiesene Energie­verbrauch umfasst alle Rendite­liegen­schaften, die im Geschäfts­jahr per 31. Dezember im Eigen­tum von Allreal waren. Gebäude, welche in der Berichts­periode ver­kauft oder aufgrund von Total­sanierungen oder Um­bauten nicht ver­mietet wurden, sind nicht ent­halten. Werden in der Bilanz­ierungs­periode Liegen­schaften neu ins Port­folio der Rendite­liegen­schaften auf­ge­nommen, so werden diese erst­malig in der Energie­bilanz berück­sichtigt, wenn Ver­brauchs­daten einer ganzen Ab­rechnungs­periode vor­liegen. Es kann somit sein, dass die Anzahl der energetisch aus­ge­werteten Liegen­schaften kleiner ist als die im Geschäfts­bericht aus­ge­wiesene Anzahl der Liegen­schaften. Dies betrifft in der Berichts­periode auch die Liegen­schaften, welche mit der Akquisition mehrerer Gesell­schaften in der West­schweiz in das Port­folio der Rendite­liegen­schaften von Allreal auf­ge­nommen wurden und deren Energie­verbrauch noch nicht komplett erfasst ist.

Im Geschäfts­jahr 2022 handelt es sich um 23 Wohn- und 39 Geschäfts­liegenschaften mit insgesamt 793 686 Quadratmeter vermiet­barer Fläche. Das sind zwei Wohn­liegen­schaften mehr und eine Geschäfts­liegen­schaft weniger als im Vor­jahr. Die vermietbare Fläche stieg um 8758 Quadratmeter.

Der Gesamt­energie­ver­brauch sank um 2.8 Prozent auf total 70.61 GWh. Die Energie­intensität lag 2022 bei 89.0 kWh/m², im Vor­jahr waren es 99.0 kWh/m². Haupt­grund dafür ist vor allem der milde Winter, der zu einer Abnahme der Heiz­grad­tage gegenüber dem Vor­jahr geführt hat.

Der Energie­verbrauch enthält folgende Komponenten:

  • Primärenergiebedarf zur Raumheizung sowie elektrische Energie für Wärme­pumpen­anlagen

  • Elektrische Energie der Allgemein­flächen und allgemeinen Infrastruktur­anlagen wie Treppen­häuser, Korridore, Lifte, Kälteerzeugungs­anlagen oder Lüftungs­anlagen

Nicht berück­sichtigt ist der Bezug elektrischer Energie innerhalb der ver­mieteten Flächen. Diese Energie wird von den Mietern direkt bei einem Lieferanten bezogen.

Seit der Berichts­periode 2020 erhebt Allreal zusätzlich die Qualität der zugekauften elektrischen Energie. Der Anteil von in der Schweiz produziertem Strom aus Wasser­kraft betrug im Berichts­jahr rund 99.9 Prozent oder 13 167 887 Kilo­watt­stunden. Die restlichen 0.1 Prozent verteilen sich auf Strom aus Photovoltaik und Kern­energie.

Die Erfassung des Energie­ver­brauchs und der CO2‑Emissionen erfolgt nach der Empfehlung «Ökobilanzdaten im Baubereich 2009/1:2016» von KBOB/eco‑bau/IPB.

Total 62 Wohn- und Geschäfts­liegen­schaften mit insgesamt 793 686 m2 vermietbarer Fläche.

Total 62 Wohn- und Geschäfts­liegen­schaften mit insgesamt 793 686 m2 vermietbarer Fläche.

Die Bilanzierung und Kenn­wertbildung erfolgt analog zum bilan­zierten Energie­verbrauch gemäss Empfehlung «Öko­bilanz­daten im Bau­bereich 2009/1:2016» von KBOB/ecobau/IPB. Sie umfasst dieselben 62 Wohn- und Geschäfts­liegen­schaften mit insgesamt 793 686 m2 ver­miet­barer Fläche. Bilanziert werden der Verbrauch von fossilen Brenn­stoffen in den Liegen­schaften (Scope 1), der Bezug von Fern­wärme und Strom 2 (Scope 2, market-based) sowie Über­tra­gungs- und Umwandlungs­verluste (Scope 3.3).

Treibhausgas-Emissionen

Scope 1, Scope 2 (market-based) und Scope 3.3, in t CO2-Äquivalent

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Treibhausgas-Emissionen

Scope 1, Scope 2 (market-based) und Scope 3.3, in kg CO2-Äquivalent/m2 vermietbare Fläche

11.8