Ökologie

In der mehr als 20‑jährigen Firmen­ge­schichte hat sich Allreal einen Namen als Weg­bereiter bei der Ent­wicklung, Planung und Realisation von ökologisch bei­spiel­haften Projekten erarbeitet. Mit der im Jahr 2021 erarbeiteten Nach­haltig­keits­strategie fokussiert das Unter­nehmen auf die Themen, auf die es den grössten Einfluss hat, und setzt sich ambitionierte Ziele. Bis spätestens im Jahr 2050 will Allreal die volle CO₂‑Neutralität über das gesamte Portfolio der Rendite­liegen­schaften erreichen und bis im Jahr 2030 den Anteil fossiler Brenn­stoffe beim Energie­ver­brauch halbieren. 

Um diese Ziele zu erreichen, setzt das Unter­nehmen ver­schiedene Mass­nahmen um. Dazu zählt unter anderem der breit an­ge­legte Aus­bau von Photo­voltaikanlagen bis ins Jahr 2024. Im Jahr 2022 wurden auf den Dächern von drei Rendite­liegen­schaften An­lagen mit einer Leistung von insgesamt 640 Kilowatt‑Peak installiert. Liefer­eng­pässe bei Photo­voltaik­modulen und System­kom­ponenten sowie ein Mangel an Fach­kräften für die Montage ver­hinderten den Aus­bau im ur­sprünglich vor­ge­sehenen Um­fang und werden deshalb erst im Folge­jahr realisiert.

Einen weiteren Bei­trag zur Senkung der Emis­sionen soll die aktive Steuerung des Nutzer­ver­haltens leisten. So gehört die Förderung der Elektro­mobilität und die Schaffung finanzieller An­reize zu den Mass­nahmen, die ein nach­haltiges Nutzer­verhalten bei den Mieterinnen und Mietern fördern sollen. Allreal hat sich zum Ziel gesetzt, dass bis im ersten Halb­jahr 2024 mindestens 20 Prozent der Garagen­park­plätze im Port­folio der Rendite­liegen­schaften mit einer Elektro­lade­station aus­ge­rüstet werden. Mit dem Ein­bau von 703 Lade­stationen in ins­ge­samt 42 Liegen­schaften wurde dieses Ziel bereits vorzeitig im Jahr 2022 voll­um­fänglich erreicht. Mit im Konkurrenz­vergleich tiefen Mehr­kosten für die Miete der Lade­infra­struktur und der Tat­sache, dass diese auch anfallen, wenn die Lade­station nicht genutzt wird, sollen die Miet­enden bewusst zum Um­stieg auf E‑Mobilität motiviert werden.

Darüber hinaus hat Allreal zur Gewinnung von Erkennt­nissen des Nutzer­verhaltens im November 2022 in Zusammen­arbeit mit dem Elektrizitäts­werk der Stadt Zürich, EWZ, im Toni‑Areal erstmals eine Infor­mations­ver­anstaltung zur Sensibilisierung der Miet­enden für Energie­fragen durch­geführt. Die Ver­anstaltung hatte das Ziel, die Wohnungs­mieter zum Energie­sparen zu animieren.

Im Hin­blick auf den CO₂‑Absenkpfad wird Allreal bis Ende 2023 die voll­ständige Ver­brauchs­erfassung der Rendite­liegen­schaften sicher­stellen. Gleich­zeitig werden individuelle Objekt­strategien erarbeitet, um das öko­logi­sche und das öko­nomi­sche Potenzial aller Liegen­schaften zu eruieren. Durch Sanier­ungen werden die Bau­sub­stanz und die Infra­struktur­anlagen der Rendite­liegen­schaften laufend dem aktuellen Stand der Technik an­ge­passt und die Heizungs­systeme weg von fossilen Energie­trägern hin zu er­neuer­baren Energien gebracht.

Der Ab­senk­pfad sieht vor, den aus­ge­wiesenen An­teil fossiler Energie­träger von rund 64 Prozent (Rendite­liegen­schaften in der Deutsch­schweiz, Stand 31.12.2021) bis ins Jahr 2030 um die Hälfte auf 32 Prozent zu senken. Der aktuelle Pfad sieht dieses Ziel mit 33 Prozent noch nicht ganz er­reicht und wird deshalb weitere Mass­nahmen des Unter­nehmens erfordern. Um die Ab­senk­leistung zu erreichen, sind wert­ver­mehrende Investitionen in Höhe von mindestens CHF 60 Millionen bis ins Jahr 2030 geplant. Wichtigster An­satz­punkt, um die Anteile fossiler Energie­träger darüber hinaus bis ins Jahr 2050 weiter senken zu können, wird die Dekarbonisierung der Fern­wärme­netze sein.

Allreal kom­pensiert die CO₂‑Emissionen teil­weise. Im Jahr 2022 wurden rund 8000 Tonnen CO₂ durch nach an­er­kannten Stand­ards wie Gold‑Standard oder VSC zertifizierte Klima­kompen­sations­projekte in Europa und Afrika kom­pen­siert und dafür rund CHF 88 000 auf­ge­wendet. Ab 2023 wird eine genauere Be­rechnung der betrieblichen CO₂‑Emissionen nach GHG‑Proto­koll erfolgen und die Menge der Kom­pen­sations­zertifikate an­ge­passt.

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Der Energie­ve­rbrauch und der Aus­stoss von Treib­haus­gasen können mit der Sanierung von Bau­sub­stanz und von Infra­struktur­an­lagen der Ren­dite­liegen­schaften re­duziert werden. Ausser­dem werden An­lagen möglichst energie­optimiert be­trieben. Mit diesem An­satz stellt Allreal sicher, dass den Personen inner­halb der ver­mieteten Flächen der ent­sprechende Kom­fort an­ge­boten wird und die Ge­bäude gleich­zeitig energie­effizient sind. Bei Neu­bau­projekten aus eigener Ent­wicklung setzt Allreal konsequent auf die Ver­wendung an­spruchs­voller Stand­ards und den Ein­satz zu­kunfts­weisender Technologien.

Für den Energieverbrauch von Immobilien gibt es drei wesentliche Treiber:

• Umweltbedingungen
  Da ein wesentlicher Teil der Energie zur Beheizung der Gebäude benötigt wird, wirken sich die Umwelt­bedingungen in den Winter­monaten stark auf den Verbrauch aus. Ver­ände­rungen im Energie­verbrauch sind mehr­heitlich direkt von den an­fallenden Heizgrad­tagen abhängig.


• Gebäudebetrieb und Nutzerverhalten
  Neben einem Grundsockel an Energieverbrauch ist primär die Personen­belegung einer Mietfläche verbrauchs­relevant. Diese lässt sich durch den Gebäude­eigentümer in der Regel nicht direkt beeinflussen.


• Bausubstanz
  Die Gebäude und die dazugehörigen Infrastruktur­anlagen sind dem jeweiligen Erstellungs- oder Sanierungs­alter entsprechend ausgebaut. Neuere Gebäude weisen in der Regel einen tieferen spezifischen Energie­verbrauch aus als ältere Gebäude. Hier ist das Potenzial für die Reduktion des Energieverbrauchs und der CO₂‑Emissionen am grössten.

Der aus­ge­wiesene Energie­verbrauch umfasst alle Rendite­liegen­schaften, die im Geschäfts­jahr per 31. Dezember im Eigen­tum von Allreal waren. Gebäude, welche in der Berichts­periode ver­kauft oder aufgrund von Total­sanierungen oder Um­bauten nicht ver­mietet wurden, sind nicht ent­halten. Werden in der Bilanz­ierungs­periode Liegen­schaften neu ins Port­folio der Rendite­liegen­schaften auf­ge­nommen, so werden diese erst­malig in der Energie­bilanz berück­sichtigt, wenn Ver­brauchs­daten einer ganzen Ab­rechnungs­periode vor­liegen. Es kann somit sein, dass die Anzahl der energetisch aus­ge­werteten Liegen­schaften kleiner ist als die im Geschäfts­bericht aus­ge­wiesene Anzahl der Liegen­schaften. Dies betrifft in der Berichts­periode auch die Liegen­schaften, welche mit der Akquisition mehrerer Gesell­schaften in der West­schweiz in das Port­folio der Rendite­liegen­schaften von Allreal auf­ge­nommen wurden und deren Energie­verbrauch noch nicht komplett erfasst ist.

Im Geschäfts­jahr 2022 handelt es sich um 23 Wohn- und 39 Geschäfts­liegenschaften mit insgesamt 793 686 Quadratmeter vermiet­barer Fläche. Das sind zwei Wohn­liegen­schaften mehr und eine Geschäfts­liegen­schaft weniger als im Vor­jahr. Die vermietbare Fläche stieg um 8758 Quadratmeter.

Der Gesamt­energie­ver­brauch sank um 2.8 Prozent auf total 70.61 GWh. Die Energie­intensität lag 2022 bei 89.0 kWh/m², im Vor­jahr waren es 99.0 kWh/m². Haupt­grund dafür ist vor allem der milde Winter, der zu einer Abnahme der Heiz­grad­tage gegenüber dem Vor­jahr geführt hat.

Der Energie­verbrauch enthält folgende Komponenten:

• Primärenergiebedarf zur Raumheizung sowie elektrische Energie für Wärme­pumpen­anlagen


• Elektrische Energie der Allgemein­flächen und allgemeinen Infrastruktur­anlagen wie Treppen­häuser, Korridore, Lifte, Kälteerzeugungs­anlagen oder Lüftungs­anlagen

Nicht berück­sichtigt ist der Bezug elektrischer Energie innerhalb der ver­mieteten Flächen. Diese Energie wird von den Mietern direkt bei einem Lieferanten bezogen.

Seit der Berichts­periode 2020 erhebt Allreal zusätzlich die Qualität der zugekauften elektrischen Energie. Der Anteil von in der Schweiz produziertem Strom aus Wasser­kraft betrug im Berichts­jahr rund 99.9 Prozent oder 13 167 887 Kilo­watt­stunden. Die restlichen 0.1 Prozent verteilen sich auf Strom aus Photovoltaik und Kern­energie.

Die Erfassung des Energie­ver­brauchs und der CO₂‑Emissionen erfolgt nach der Empfehlung «Ökobilanzdaten im Baubereich 2009/1:2016» von KBOB/eco‑bau/IPB.

Die Bilanzierung und Kenn­wertbildung erfolgt analog zum bilan­zierten Energie­verbrauch gemäss Empfehlung «Öko­bilanz­daten im Bau­bereich 2009/1:2016» von KBOB/ecobau/IPB. Sie umfasst dieselben 62 Wohn- und Geschäfts­liegen­schaften mit insgesamt 793 686 m² ver­miet­barer Fläche. Bilanziert werden der Verbrauch von fossilen Brenn­stoffen in den Liegen­schaften (Scope 1), der Bezug von Fern­wärme und Strom 2 (Scope 2, market-based) sowie Über­tra­gungs- und Umwandlungs­verluste (Scope 3.3).