Allreal ist gemessen am Marktwert der Renditeliegenschaften die drittgrösste kotierte Immobiliengesellschaft der Schweiz. Mit den beiden Geschäftsfeldern Immobilien und Generalunternehmung ist sich das Unternehmen seiner ökologischen Verantwortung bewusst. Eine nachhaltige Bauweise, etwa mit hochwertigen Baumaterialien oder dem Einsatz erneuerbarer Energieträger, steht nur auf den ersten Blick im Widerspruch zum Ziel, möglichst wirtschaftlich zu bauen. Mittel- und langfristig werden die höheren Gestehungskosten oftmals durch einen tieferen Betriebsaufwand und eine längere Lebensdauer des Bauwerks mehr als kompensiert.
Erste Meilensteine erreicht
In der mehr als 20‑jährigen Firmengeschichte hat sich Allreal einen Namen als Wegbereiter bei der Entwicklung, Planung und Realisation von ökologisch beispielhaften Projekten erarbeitet. Mit der im Jahr 2021 erarbeiteten Nachhaltigkeitsstrategie fokussiert das Unternehmen auf die Themen, auf die es den grössten Einfluss hat, und setzt sich ambitionierte Ziele. Bis spätestens im Jahr 2050 will Allreal die volle CO2‑Neutralität über das gesamte Portfolio der Renditeliegenschaften erreichen und bis im Jahr 2030 den Anteil fossiler Brennstoffe beim Energieverbrauch halbieren.
Um diese Ziele zu erreichen, setzt das Unternehmen verschiedene Massnahmen um. Dazu zählt unter anderem der breit angelegte Ausbau von Photovoltaikanlagen bis ins Jahr 2024. Im Jahr 2022 wurden auf den Dächern von drei Renditeliegenschaften Anlagen mit einer Leistung von insgesamt 640 Kilowatt‑Peak installiert. Lieferengpässe bei Photovoltaikmodulen und Systemkomponenten sowie ein Mangel an Fachkräften für die Montage verhinderten den Ausbau im ursprünglich vorgesehenen Umfang und werden deshalb erst im Folgejahr realisiert.
Einen weiteren Beitrag zur Senkung der Emissionen soll die aktive Steuerung des Nutzerverhaltens leisten. So gehört die Förderung der Elektromobilität und die Schaffung finanzieller Anreize zu den Massnahmen, die ein nachhaltiges Nutzerverhalten bei den Mieterinnen und Mietern fördern sollen. Allreal hat sich zum Ziel gesetzt, dass bis im ersten Halbjahr 2024 mindestens 20 Prozent der Garagenparkplätze im Portfolio der Renditeliegenschaften mit einer Elektroladestation ausgerüstet werden. Mit dem Einbau von 703 Ladestationen in insgesamt 42 Liegenschaften wurde dieses Ziel bereits vorzeitig im Jahr 2022 vollumfänglich erreicht. Mit im Konkurrenzvergleich tiefen Mehrkosten für die Miete der Ladeinfrastruktur und der Tatsache, dass diese auch anfallen, wenn die Ladestation nicht genutzt wird, sollen die Mietenden bewusst zum Umstieg auf E‑Mobilität motiviert werden.
Darüber hinaus hat Allreal zur Gewinnung von Erkenntnissen des Nutzerverhaltens im November 2022 in Zusammenarbeit mit dem Elektrizitätswerk der Stadt Zürich, EWZ, im Toni‑Areal erstmals eine Informationsveranstaltung zur Sensibilisierung der Mietenden für Energiefragen durchgeführt. Die Veranstaltung hatte das Ziel, die Wohnungsmieter zum Energiesparen zu animieren.
CO2-Absenkpfad
Im Hinblick auf den CO2‑Absenkpfad wird Allreal bis Ende 2023 die vollständige Verbrauchserfassung der Renditeliegenschaften sicherstellen. Gleichzeitig werden individuelle Objektstrategien erarbeitet, um das ökologische und das ökonomische Potenzial aller Liegenschaften zu eruieren. Durch Sanierungen werden die Bausubstanz und die Infrastrukturanlagen der Renditeliegenschaften laufend dem aktuellen Stand der Technik angepasst und die Heizungssysteme weg von fossilen Energieträgern hin zu erneuerbaren Energien gebracht.
Der Absenkpfad sieht vor, den ausgewiesenen Anteil fossiler Energieträger von rund 64 Prozent (Renditeliegenschaften in der Deutschschweiz, Stand 31.12.2021) bis ins Jahr 2030 um die Hälfte auf 32 Prozent zu senken. Der aktuelle Pfad sieht dieses Ziel mit 33 Prozent noch nicht ganz erreicht und wird deshalb weitere Massnahmen des Unternehmens erfordern. Um die Absenkleistung zu erreichen, sind wertvermehrende Investitionen in Höhe von mindestens CHF 60 Millionen bis ins Jahr 2030 geplant. Wichtigster Ansatzpunkt, um die Anteile fossiler Energieträger darüber hinaus bis ins Jahr 2050 weiter senken zu können, wird die Dekarbonisierung der Fernwärmenetze sein.
Allreal kompensiert die CO2‑Emissionen teilweise. Im Jahr 2022 wurden rund 8000 Tonnen CO2 durch nach anerkannten Standards wie Gold‑Standard oder VSC zertifizierte Klimakompensationsprojekte in Europa und Afrika kompensiert und dafür rund CHF 88 000 aufgewendet. Ab 2023 wird eine genauere Berechnung der betrieblichen CO2‑Emissionen nach GHG‑Protokoll erfolgen und die Menge der Kompensationszertifikate angepasst.
Energieverbrauch und CO2-Emissionen
Der Energieverbrauch und der Ausstoss von Treibhausgasen können mit der Sanierung von Bausubstanz und von Infrastrukturanlagen der Renditeliegenschaften reduziert werden. Ausserdem werden Anlagen möglichst energieoptimiert betrieben. Mit diesem Ansatz stellt Allreal sicher, dass den Personen innerhalb der vermieteten Flächen der entsprechende Komfort angeboten wird und die Gebäude gleichzeitig energieeffizient sind. Bei Neubauprojekten aus eigener Entwicklung setzt Allreal konsequent auf die Verwendung anspruchsvoller Standards und den Einsatz zukunftsweisender Technologien.
Für den Energieverbrauch von Immobilien gibt es drei wesentliche Treiber:
- Umweltbedingungen
Da ein wesentlicher Teil der Energie zur Beheizung der Gebäude benötigt wird, wirken sich die Umweltbedingungen in den Wintermonaten stark auf den Verbrauch aus. Veränderungen im Energieverbrauch sind mehrheitlich direkt von den anfallenden Heizgradtagen abhängig. - Gebäudebetrieb und Nutzerverhalten
Neben einem Grundsockel an Energieverbrauch ist primär die Personenbelegung einer Mietfläche verbrauchsrelevant. Diese lässt sich durch den Gebäudeeigentümer in der Regel nicht direkt beeinflussen. - Bausubstanz
Die Gebäude und die dazugehörigen Infrastrukturanlagen sind dem jeweiligen Erstellungs- oder Sanierungsalter entsprechend ausgebaut. Neuere Gebäude weisen in der Regel einen tieferen spezifischen Energieverbrauch aus als ältere Gebäude. Hier ist das Potenzial für die Reduktion des Energieverbrauchs und der CO2‑Emissionen am grössten.
Der ausgewiesene Energieverbrauch umfasst alle Renditeliegenschaften, die im Geschäftsjahr per 31. Dezember im Eigentum von Allreal waren. Gebäude, welche in der Berichtsperiode verkauft oder aufgrund von Totalsanierungen oder Umbauten nicht vermietet wurden, sind nicht enthalten. Werden in der Bilanzierungsperiode Liegenschaften neu ins Portfolio der Renditeliegenschaften aufgenommen, so werden diese erstmalig in der Energiebilanz berücksichtigt, wenn Verbrauchsdaten einer ganzen Abrechnungsperiode vorliegen. Es kann somit sein, dass die Anzahl der energetisch ausgewerteten Liegenschaften kleiner ist als die im Geschäftsbericht ausgewiesene Anzahl der Liegenschaften. Dies betrifft in der Berichtsperiode auch die Liegenschaften, welche mit der Akquisition mehrerer Gesellschaften in der Westschweiz in das Portfolio der Renditeliegenschaften von Allreal aufgenommen wurden und deren Energieverbrauch noch nicht komplett erfasst ist.
Im Geschäftsjahr 2022 handelt es sich um 23 Wohn- und 39 Geschäftsliegenschaften mit insgesamt 793 686 Quadratmeter vermietbarer Fläche. Das sind zwei Wohnliegenschaften mehr und eine Geschäftsliegenschaft weniger als im Vorjahr. Die vermietbare Fläche stieg um 8758 Quadratmeter.
Der Gesamtenergieverbrauch sank um 2.8 Prozent auf total 70.61 GWh. Die Energieintensität lag 2022 bei 89.0 kWh/m², im Vorjahr waren es 99.0 kWh/m². Hauptgrund dafür ist vor allem der milde Winter, der zu einer Abnahme der Heizgradtage gegenüber dem Vorjahr geführt hat.
Der Energieverbrauch enthält folgende Komponenten:
- Primärenergiebedarf zur Raumheizung sowie elektrische Energie für Wärmepumpenanlagen
- Elektrische Energie der Allgemeinflächen und allgemeinen Infrastrukturanlagen wie Treppenhäuser, Korridore, Lifte, Kälteerzeugungsanlagen oder Lüftungsanlagen
Nicht berücksichtigt ist der Bezug elektrischer Energie innerhalb der vermieteten Flächen. Diese Energie wird von den Mietern direkt bei einem Lieferanten bezogen.
Seit der Berichtsperiode 2020 erhebt Allreal zusätzlich die Qualität der zugekauften elektrischen Energie. Der Anteil von in der Schweiz produziertem Strom aus Wasserkraft betrug im Berichtsjahr rund 99.9 Prozent oder 13 167 887 Kilowattstunden. Die restlichen 0.1 Prozent verteilen sich auf Strom aus Photovoltaik und Kernenergie.
Die Erfassung des Energieverbrauchs und der CO2‑Emissionen erfolgt nach der Empfehlung «Ökobilanzdaten im Baubereich 2009/1:2016» von KBOB/eco‑bau/IPB.
Total 62 Wohn- und Geschäftsliegenschaften mit insgesamt 793 686 m2 vermietbarer Fläche.
Total 62 Wohn- und Geschäftsliegenschaften mit insgesamt 793 686 m2 vermietbarer Fläche.
Die Bilanzierung und Kennwertbildung erfolgt analog zum bilanzierten Energieverbrauch gemäss Empfehlung «Ökobilanzdaten im Baubereich 2009/1:2016» von KBOB/ecobau/IPB. Sie umfasst dieselben 62 Wohn- und Geschäftsliegenschaften mit insgesamt 793 686 m2 vermietbarer Fläche. Bilanziert werden der Verbrauch von fossilen Brennstoffen in den Liegenschaften (Scope 1), der Bezug von Fernwärme und Strom 2 (Scope 2, market-based) sowie Übertragungs- und Umwandlungsverluste (Scope 3.3).
Treibhausgas-Emissionen
Scope 1, Scope 2 (market-based) und Scope 3.3, in t CO2-Äquivalent
9324
Treibhausgas-Emissionen
Scope 1, Scope 2 (market-based) und Scope 3.3, in kg CO2-Äquivalent/m2 vermietbare Fläche
11.8