Solides Ergebnis im ersten Halbjahr 2023

Nach über zehn Jahren des Aufschwungs und des Wachstums ist die Immobilien­branche derzeit durch das ökonomische Umfeld gefordert. Gestiegene Zinsen führen zu höheren Finanzierungs­kosten und Anlage­alternativen. Es finden weniger Transaktionen statt, und die Zeit stetiger Aufwertungen gehört der Vergangenheit an. Die Zunahme der Teuerung, Liefer­engpässe und Fachkräfte­mangel sorgen für höhere Baukosten und dämpfen die Dynamik bei Neu- und Umbauten.

Im ersten Halbjahr 2023 erwirtschaftete Allreal ein Unternehmens­ergebnis exklusive Neubewertungs­effekt von CHF 66.7 Mio. (1. Halbjahr 2022: CHF 81.8 Mio.). Das im Vergleich zum Vorjahr tiefere Resultat ist neben dem höheren Netto­finanz­aufwand insbesondere auf den geringeren Erfolg aus dem Verkauf von Entwicklungs­liegen­schaften zurück­zuführen. Zudem hatte Allreal im ersten Halbjahr 2022 von einem einmaligen Steuereffekt profitiert. Inklusive des Neubewertungs­effekts resultierte ein Unternehmens­ergebnis von CHF 44.3 Mio. (1. Halbjahr 2022: CHF 82.7 Mio.).

Geschäftsfeld Immobilien steigert Mieterträge

Die Mieterträge konnten gesteigert werden, bei nach wie vor sehr tiefem Leerstand. Aufgrund von früh­zeitigen Vertrags­verlängerungen verbesserte das Geschäfts­feld das Fälligkeits­profil der Geschäfts­mietverträge weiter. Unter dem Strich erzielte Allreal im Geschäftsfeld Immobilien ein Ergebnis im Rahmen der zu Jahresbeginn geäusserten Erwartungen. Die Neubewertung des Portfolios fiel mit CHF –26.1 Mio. vor Steuern aufgrund des veränderten Zinsumfelds leicht negativ aus (1. Halbjahr 2022: CHF 1.1 Mio.). In Relation zum Portfolio­wert von über CHF 5 Mia. ist der Effekt angesichts der Zins­anpassungen der National­bank aber sehr tief und bestätigt die hohe Qualität des Portfolios.

Geschäftsfeld General­unternehmung mit stabiler Entwicklung der Bruttomarge

Der Erfolg in der General­unternehmung war deutlich tiefer als im Vorjahr. Der Grund dafür liegt nebst dem generell anspruchs­vollen ökonomischen Umfeld im Wesentlichen bei den zyklisch anfallenden Verkaufs­erfolgen, die sich zum Teil im Jahres­verlauf aber wieder ausgleichen werden. Die Sparte Realisation erwirtschaftete eine solide Brutto­marge bei den Dritt­projekten von 9.9% (1. Halbjahr 2022: 11.2%). Mit dem Kauf des Rieter-Areals in Winterthur ZH im Juli konnte ein grosses Areal an bester Lage mit viel lang­fristigem Potenzial gesichert werden. Dieses generiert zudem bereits ab Eigentums­übertragung stabile Erträge. Die weiteren Entwicklungs- und Bauprojekte verlaufen plangemäss.

Capital Recycling trägt zur langfristig stabilen Finanzierung bei

Im März 2023 hatte das Unternehmen seinen ersten fest­verzinslichen Green Bond emittiert. Die Anleihe in der Höhe von CHF 150 Mio. hat eine Laufzeit von fünf Jahren und wird mit 3.0% verzinst. In der Folge hat sich der durch­schnittliche Zinssatz für Finanz­verbindlich­keiten per 30. Juni 2023 auf 1.27% erhöht. Es ist somit absehbar, dass der Netto­finanz­aufwand künftig deutlich höher ausfallen wird. Die durch­schnittliche Dauer der Zins­bindung betrug 41 Monate.

Die Finanz­verbindlich­keiten haben sich nach erfolgter Ausschüttung an die Aktionärinnen und Aktionäre im April 2023 im Vergleich zum Jahresende um CHF 82.9 Mio. auf CHF 2.69 Mia. erwartungs­gemäss erhöht (31.12.2022: CHF 2.61 Mia.). Davon entfielen 48.5% auf Obligationen­anleihen, 27.8% auf Fest­hypotheken und 23.7% auf feste Vorschüsse. Die Eigen­kapital­quote lag per Stichtag bei 44.3%, das Net Gearing bei 106.0% und der Zins­deckungs­faktor bei 7.3 (31.12.2022: 45.6% / 99.9% / 11.5). Diese Parameter gilt es, weiter im Auge zu behalten. Die im Vorjahr begonnene Capital-Recycling-Strategie führt Allreal im laufenden Jahr fort. Diese trägt zur langfristig stabilen Finanzierung bei. Ende Juni verkaufte Allreal in diesem Zusammen­hang eine nicht mehr ins Portfolio passende Geschäfts­liegenschaft in Urdorf ZH mit Gewinn.

Per Stichtag notierte die Aktie bei CHF 151.20, was einem leichten Plus von 0.5% gegenüber dem Schlusskurs vom 31. Dezember 2022 entspricht. Unter Einbezug der im April 2023 erfolgten Ausschüttung von CHF 7.00 pro Aktie resultierte im ersten Halbjahr 2023 eine Gesamt­performance von 5.2%. Damit hat die Aktie im Vergleich mit dem SXI Real Estate Shares TR deutlich besser abgeschnitten. Dieser stand per Stichtag mit rund 0.9% im Plus.

Personelle Erneuerung an der Spitze und strategische Kontinuität

Im ersten Halbjahr fand eine personelle Erneuerung an der Spitze des Unter­nehmens statt. Im Mai hat Stephan Widrig die Leitung der Gruppe als neuer CEO übernommen. Der Verwaltungsrat hat zudem Marc Frei, der seit dem Ausscheiden von Thomas Wapp bereits als Leiter Finanzen amtet, per 1. September 2023 zum CFO und ordentlichen Mitglied der Gruppen­leitung ernannt. Marc Frei, Jahrgang 1986, ist seit 2019 für Allreal tätig, zuletzt als Leiter Controlling und Stellvertreter des CFO.

Allreal sieht sich als professioneller Immobilien­player mit einem gesunden Portfolio gut gerüstet, auch anspruchs­vollere Zyklen im Immobilien­markt erfolgreich zu meistern. Die hohe Entwicklungs- und Realisations­kompetenz ermöglicht es, über das Portfolio hinaus zusätzlichen Mehrwert für die Aktionärinnen und Aktionäre zu schaffen. Die bisherige Strategie hat auch unter neuem Management Bestand.

Nachhaltigkeits­strategie in Umsetzung

Im Rahmen der Nachhaltigkeits­strategie setzt Allreal die Massnahmen zur Erreichung der festge­haltenen Ziele konsequent um. Im Juni haben wir zusammen mit elf weiteren wichtigen Akteuren aus der Immobilien­wirtschaft die Charta kreislauf­orientiertes Bauen unterzeichnet. Die in der Charta formulierten Ambitionen ergänzen unsere Ziele im Nachhaltigkeits­schwerpunkt kreislauf­fähiges Bauen. Erste Schritte hin zur Kreislauf­wirtschaft machen wir unter anderem bei unserem Leuchtturm­projekt Baarermatte. Dabei berück­sichtigen wir bereits in der Projekt­planung die Wieder­verwendung von Baumaterial aus der bestehenden Liegenschaft und setzen klare Ziele zum CO₂-Verbrauch im Bau. Die Neubauten werden in der Erstellung und im Betrieb nicht mehr als sechs Kilogramm CO₂-Äquivalent pro Quadrat­meter Energie­bezugs­fläche und Jahr verursachen.

Mit dem externen Beirat Lebens­räume haben wir Ende des Jahres 2022 ein Gremium geschaffen, das uns hilft, aus unseren bereits realisierten Projekten zu lernen. Der Beirat hat in der Berichts­periode das im Jahr 2012 fertig­gestellte Quartier an der Moosstrasse/Grütstrasse in Adliswil ZH analysiert. In der Reportage Quartiersafari in Adliswil finden Sie dazu detaillierte Informationen.

Auch den Ausbau der Photovoltaik­anlagen und der E-Lade­stationen haben wir voran­getrieben. Damit kommen wir den gesetzten Zielen schrittweise näher. Bis im Jahr 2024 wollen wir mit unseren PV-Anlagen mehr als 5500 kWp-Leistung Strom produzieren und mehr als 25% unserer Parkplätze mit E-Lade­stationen ausrüsten.

Ausblick für das Gesamtjahr 2023 präzisiert

Die Nachfrage nach Wohnraum an städtischen Lagen und nach Geschäfts­flächen an öffentlichen Verkehrs­zentren, die den Kern des Portfolios von Allreal bilden, erweist sich als sehr robust. Das generelle Bevölkerungs­wachstum, das raum­planerisch limitierte Expansions­potenzial, die solide Konjunktur und die anhaltende Zuwanderung stützen die Grund­parameter unseres Portfolios auch mittelfristig.

Für das Geschäftsjahr 2023 geht Allreal aufgrund des höheren Referenz­zinssatzes und der Anbindung der Geschäfts­mieten an den Landesindex der Konsumenten­preise von leicht steigenden Miet­erträgen gegenüber Vorjahr aus. Im Geschäftsfeld General­unternehmung wird ein positiver Gewinnbeitrag erwartet, allerdings deutlich unter Vorjahr. Das Unter­nehmens­ergebnis der Gruppe (exkl. Neubewertung) wird bei leicht über CHF 120 Mio. erwartet.

Im Namen des Verwaltungsrats und der Gruppen­leitung danken wir unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die im ersten Halbjahr geleistete Arbeit und den Investorinnen und Investoren für das entgegen­gebrachte Vertrauen.